Gewerbemietvertrag - Kaution

Unter einer Kaution versteht man eine Sicherheitsleistung des Mieters für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

a) Vereinbarung dringend empfehlenswert
Anders als bei der Wohnraummiete fehlt bei der Geschäftsraummiete jedoch eine gesetzliche Regelung. Die Vereinbarung einer solchen Mietsicherheit ist jedoch im Hinblick auf den ihr innewohnenden Sicherheitscharakter dringend empfehlenswert und deren Inhalt im Hinblick auf die diesbezüglich bestehende Vertragsfreiheit genau zu regeln.

b) Höhe
Eine Beschränkung auf drei Monatsmieten - wie im Wohnraummietrecht - gibt es im Gewerberaummietrecht nicht. Zwar wird das Sicherungsinteresse des Vermieters für den Fall der Insolvenz des Mieters sicherlich deutlich oberhalb der 3-Monats-Grenze anzusiedeln sein, jedoch sollte der Vermieter - um nicht Gefahr zu laufen, sich eine überhöhte Sicherheit ausbedungen zu haben - eine Kautionshöhe von ca. 6 Monatsmieten nicht überschreiten, da eine solche Regelung in gewerblichen Mietverträgen grundsätzlich unbedenklich erscheint.
Ob der Vermieter allerdings in dieser Höhe Sicherheit vom Mieter verlangen kann, ist eine Frage der Stärke der Verhandlungsposition, der Bonität des Mieters und des Umfangs der von ihm geplanten Umbauten/Veränderungen der Mieträume.
Der Vermieter sollte jedoch auf jeden Fall mindestens - angelehnt an das Wohnraummietrecht - eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Kalt-Monatsmieten fordern und vereinbaren.

Vertraglich zu regeln ist weiterhin die Frage, wann die Sicherheitsleistung durch den Mieter erbracht werden soll, da ohne nähere Vereinbarung die Verpflichtung erst bei Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Insofern bietet es sich an, eine Verpflichtung mit einem gewissen Vorlauf von ca. 1- 2 Wochen zum Mietbeginn aufzunehmen und dabei ausdrücklich auf das in diesem Zusammenhang bestehende Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Übergabe der Mieträume gemäß § 273 BGB hinzuweisen.

c) Anlageform
Die Kaution kann als Sicherheitsleistung des Mieters in verschiedenen Formen gestellt werden. Auch die Form der Sicherheitsleistung ist mietvertraglich zu regeln. Die Kaution kann als Barkaution geleistet werden. Dabei steht es zur Disposition der Parteien, ob der Geldbetrag auf einem auf den Namen des Vermieters ausgestellten Sparbuch oder auf einem Sparbuch des Mieters mit Verpfändungserklärung angelegt wird. In jedem Fall hat die Anlage - wegen des treuhänderischen Charakters der Sicherheitsleistung - auf einem vom restlichen Vermögen getrennten (Spar)konto zu erfolgen.

Eine weitere Möglichkeit der Sicherheitsleistung ist die Übergabe einer Bürgschaft. Sofern sich die Mietvertragsparteien auf diese Form der Sicherheit einigen, ist darauf zu achten, dass die Bürgschaft selbstschuldnerisch, unbefristet und unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit, der Vorausklage und der Hinterlegung gewährt werden muss. Wenn eine Bürgschaft auf erstes Anfordern geschuldet sein soll, muss diese von einem Kreditinstitut gegeben werden, da diesen Unternehmungen entsprechende garantieähnliche Vertragsverhältnisse vorbehalten sind. Hinsichtlich des Umfanges sollte festgelegt werden, dass die Bürgschaft sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Beendigung, wie beispielsweise Miete, Nebenkosten Kaution etc. einschließlich späterer Mieterhöhungen abdeckt.

Sofern die Bürgschaft nicht im Rahmen des § 350 HGB erfolgt, ist die Schriftform einzuhalten. Dies gilt auch für Bürgschaften von Geschäftsführern oder Vorständen einer GmbH, AG etc.

Als weiteres Sicherungsmittel werden bisweilen Schuldbeitritte vereinbart. Hierbei ist auf eine sorgfältige Formulierung zu achten, um diesen klar von der Bürgschaft abzugrenzen. Sofern die Person des Beitretenden hinreichend solvent ist, kann ein solcher Schuldbeitritt für den Vermieter durchaus erwägenswert sein, da regelmäßig nicht eine Begrenzung auf wenige Monatsmieten vereinbart wird.

Haftungsausschluss: Trotz größtmöglicher Sorgfalt bei der Erstellung dieser Informationen bitten wir um Verständnis, dass wir keine Haftung für den Inhalt übernehmen können. Stand März 2007

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