Eingeschränkte Instandhaltungsklauseln

Gewerberaummietvertrag unterliegt den AGB-Vorschriften.

Obwohl Gewerberaumvermietung von weitgehender Vertragsfreiheit gekennzeichnet ist und die Regelungen frei ausgehandelt werden können, unterliegen die Mietverträge den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGBG). Hieraus entsteht ein gewisser Mieterschutz.
Der Fall: Im Mietvertrag stand, dass der Mieter alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, einschließlich derer an "Dach und Fach" auf seine Kosten ausführt. Der Mieter minderte aber wegen Undichtigkeit des Dachs und Mängeln der Beheizung die Miete. Die Vertragsklausel benachteiligte den Mieter unangemessen, weil sie eine vollständige Abwälzung der Erhaltungspflichten auf den Mieter enthielt. Auch bei der Gewerberaumvermietung darf sich der Vermieter nicht von jeder Haftung frei zeichnen und den Mieter nicht mit unvorhersehbaren Kostenrisiken belasten. Die Dachreparatur hätte im entschiedenen Fall 135.000 EUR gekostet. Der Mieter muss nur die durch Mietgebrauch verursachten Abnutzungen durch Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten nach Bedarf beseitigen. Die Dachundichtigkeit fiel nicht hierunter, weil sie sich schon vor Mietbeginn entwickelt hatte. Darüber hinaus umfasst - ohne ausdrückliche Klarstellung - die dem Mieter auferlegte Instandhaltungspflicht nicht auch die Ersatzbeschaffung für nicht mehr reparable Anlagen, Einrichtungen oder Bestandteile der Mietsache. (32 O 646/96 LG Magdeburg)

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