Immobilienanalyse
Eine Immobilienanalyse ist unerlässlich, um Wert und Renditechancen eines Objektes zu beurteilen. Unabhängig davon, ob eine Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage erworben wird, sind die verschiedenen Instrumente der Immobilienanalyse hilfreich, um Rentabilität, Liquidität, Finanzierung und steuerrechtliche Fragen offenzulegen.
Die Immobilienanalyse dient unter anderem als wertvolles Kriterium bei der Entscheidung über eine Immobilieninvestition bezüglich des angestrebten RoI (Return on Investment).
Auch im Rahmen der strategischen Optimierung bestehender Immobilien-Portfolios ist die Immobilienanalyse ein aussagekräftiges Instrument.
Für das Immobilienmanagement spielt die Immobilienanalyse zudem eine bedeutende Rolle hinsichtlich der Rentabilitätsrechnung. Sie generiert eine klare und detaillierte Aufschlüsselung der Kostenstruktur der Immobilie und führt somit zu einer Verbesserung des Bewirtschaftungskonzepts.
Zunehmend an Bedeutung gewinnt die Immobilienanalyse heute im Zusammenhang mit den Anforderungen von Basel II, sodass sich eine ganze Riege von Wertermittlungsverfahren und Analyseinstrumente etabliert hat.
Die Immobilienanalyse wird bei dem sogenannten „Internal Ratings Advanced Approach“ gebraucht, um innerhalb des Ratings das Ausfallrisiko zu ermitteln.
In der Kreditwirtschaft nehmen Immobilien hinsichtlich der Prüfung der Kreditwürdigkeit eine Sonderstellung ein.
Zahlreiche Kredite in der Bundesrepublik sind grundpfandrechtlich besichert. Um die Risiken aus den Baukrediten zu minimieren, haben sich nicht zuletzt durch Basel II verschiedenste Analyseverfahren durchgesetzt.
Bei diesen Immobilienanalysen werden sowohl das Immobilienobjekt als auch die Zahlungsfähigkeit des Schuldners genau unter die Lupe genommen.
Eine entscheidende Frage bezieht sich dabei auf den RoI. Wenn die Verkaufserlöse aus der Immobiliarsicherheit so hoch sind, dass ausstehende Forderungen problemlos auch bei einem Ausfall des Schuldners weiterhin gedeckt werden können, fällt die Immobilienanalyse hinsichtlich des Ratings positiv aus.
Die Immobilienanalyse eignet sich nicht nur zur Beurteilung einzelner Objekte oder der Kreditsicherheit. Auch der gesamte Vermietungsimmobilienbestand einer Gesellschaft kann auf Herz und Nieren geprüft werden, indem die Rendite der einzelnen Objekte ermittelt wird.
Angefangen bei den Grundprämissen wie Entwicklung von Verkehrswert und Mieteinnahmen bis zu den Instandhaltungs- und Zinskosten enthält die Immobilienanalyse alle erforderlichen Angaben, um das RoI einer Immobilie zu ermitteln und Entscheidungen hinsichtlich der weiteren Nutzung der Immobilie zu treffen.
Für die Immobilienanalyse können verschiedene Bewertungsmethoden herangezogen werden. Durch die Globalisierung haben sich auch in der Bundesrepublik internationale Verfahren wie die Discounted-Cash-Flow-Methode etabliert.
Auch das Residualverfahren (Bauträgerverfahren) gehört zu den üblichen Methoden zur Immobilienanalyse. Beide Analyseverfahren berücksichtigen neben dem Kapitalwert auch die Verzinsung bei einer Gewerbeimmobilie.
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