Bauspardarlehen - Die Darlehensphase

Das Bauspardarlehen schließt sich an die Bausparphasen und markiert den Beginn der Darlehensphase. Dabei wird ein Hypothekarkredit in Form eines Annuitätendarlehens gewährt. Die Höhe dieses Kredits ist die Differenz zwischen der vereinbarten Bausparsumme und Ihrem Bausparguthaben.

Die Auszahlung des Darlehens erfolgt normalerweise zu 100%, da Sie ja bereits bei Abschluss des Bausparvertrages eine Abschlussgebühr bezahlt haben. Allerdings gibt es auch Tarife der Bausparkassen, die die Möglichkeit eines Disagios vorsehen, wo nur ein Teil ausbezahlt wird. Unabhängig davon wird das Darlehenskonto auf jeden Fall mit einer Darlehensgebühr belastet (in der Regel 2% der Darlehenssumme) und es fallen gegebenenfalls weitere Verwaltungskosten an. Die Verwaltungskosten liegen normalerweise bei einigen Promille der Darlehenssumme.

Laufzeit
Die Laufzeit des Bauspardarlehens ist angesichts der höheren Tilgungsraten deutlich kürzer als bei einem Hypothekarkredit. Sie liegt im Allgemeinen bei 10 bis 12 Jahren.

Darlehenszinsen und Tilgung
Der Darlehenszins liegt normalerweise 2% über dem Sparzins, der auf das Bausparguthaben während der Sparphase gewährt wurde. Dadurch sind die anfallenden Zinsen deutlich niedriger als bei einem Hypothekarkredit. Hinzu kommt, dass der Darlehenszins während der gesamten Laufzeit fixiert ist, und die Kosten daher kalkulierbar sind.

Demgegenüber ist allerdings der anfängliche Tilgungsanteil deutlich höher als bei einer Hypothek. Je nach vereinbarter Tarifart beläuft sich der gesamte Kapitaldienst für einen in Höhe von ca. 40% zugeteilten Vertrag pro Jahr auf ca. 12% der Darlehenssumme. Die Tilgungsleistungen sind dabei normalerweise in gleichbleibenden Monatsraten zu erbringen.

Absicherung des Bauspardarlehens
Wie ein Hypothekarkredit muss auch das Bauspardarlehen abgesichert werden. Dazu wird eine Grundschuld in Höhe des Kredits ins Grundbuch eingetragen, jedoch nur, wenn der Kredit 10.000 Euro übersteigt. Allerdings kann man nicht das ganze Grundstück bzw. die ganze Immobilie durch ein einziges Bauspardarlehen finanzieren. Die Höhe des Kredites ist abhängig von Beleihungswert und Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert beläuft sich in der Regel auf etwa 70 bis 90 % des Marktwertes. Bei 80 % des Beleihungswertes setzen Bausparkassen normalerweise die Beleihungsgrenze fest, bis zu der ein Kredit vergeben werden kann.

Zweite Grundschuld wird notwendig
Da man in der Regel zur Finanzierung zusätzlich einen Hypothekarkredit benötigt, müssen zwei Grundschulden ins Grundbuch eingetragen werden. Bausparkassen akzeptieren dabei auch Grundpfandrechte an zweiter Rangstelle, also hinter der Hypothek. Im Fall der Zwangsversteigerung des Objekts würde deshalb zuerst die Hypothek zurückgezahlt.

Zwischenfinanzierung möglichst verhindern
Oft ist die Mindestsparsumme schon angespart, die Mindestbewertungszahl aber noch nicht erreicht. Benötigt man in diesem Falle ein sofortiges Bauspardarlehen, etwa weil man das Traumhaus gefunden hat, bieten die Bausparkassen einen Zwischenkredit an. Diese Form der Zwischenfinanzierung sollte man möglichst nicht in Anspruch nehmen.

Denn als Bausparer müssen Sie den Zwischenkredit in Höhe der gesamten Bausparsumme aufnehmen, also auch auf jenen Teil, den Sie bereits selbst angespart haben. Zwar bekommen Sie weiterhin auf das von Ihnen angesparte Bausparguthaben die vereinbarten Zinsen bezahlt, aber die Kreditzinsen sind in diesem Fall wesentlich höher. Lohnen tut sich diese Option allenfalls, wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die schnelles Handeln erfordert und besonders günstig zu haben ist.

Sofortfinanzierung ermöglicht Sofortbau
Bei der Sofortfinanzierung wird ein neu abgeschlossener Bausparvertrag bis zu seiner Zuteilung mit einem tilgungsfreien Darlehen vorfinanziert. Das hat für den Bausparer den Vorteil, dass er sofort über das Geld verfügen und damit den Bau oder Erwerb einer Immobilie finanzieren kann. Kommt der Bausparvertrag dann zur Auszahlung, wird das tilgungsfreie Darlehen durch das Bauspardarlehen abgelöst. Diese Art der Finanzierung lohnt sich bei den derzeit niedrigen Zinsen kaum, kann einem aber den Traum vom eigenen Heim schnell verwirklichen. Vor allem bei der relativ kurzen Laufzeit von 15 bis 20 Jahren für einen Hypothekarkredit ist diese Finanzierungsform in der Regel meist um einiges günstiger.

Restschuldversicherung nicht vergessen
Zusätzlich zu den Tilgungs- und Zinszahlungen fallen bei den meisten Tarifen jährliche
Prämien für eine obligatorische Restschuldversicherung an, die die Bausparkassen für alle ihre Darlehensnehmer abschließen.