Baufinanzierungstipps – Was gilt es bei der Bau­fi­nan­zie­rung zu be­ach­ten?

In diesem Ratgeber zur Baufinanzierung erhältst du Tipps rund um die Finanzierung des Hausbaus oder Hauskaufs. Wir geben dir eine Checkliste für die Baufinanzierung an die Hand, erklären dir in einer Beispielrechnung die Bedeutung von Zinsen und leiten dich Schritt für Schritt an, damit du die zu dir passende Baufinanzierung findest.

Bevor du deine eigene Immobilie kaufst oder baust, solltest du einen realistischen Plan aufstellen. So findest du heraus, wie hoch beispielsweise eine monatliche Rate aus der Baufinanzierung sein könnte. Dafür solltest du sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen und dein Budget für die Baufinanzierung berechnen:

• Wie hoch sind meine monatlichen Einnahmen?
• Wie hoch sind meine monatlichen Ausgaben?
• Wie viel Miete zahle ich?
• Wie viel Eigenkapital habe ich?
• Welche Sicherheiten kann ich der Bank anbieten?
• Wie hoch ist meine monatliche Belastbarkeit?
• Habe ich einen finanziellen Puffer für schlechte Zeiten?
• Wie ist es um meine Schufa Bonität bestellt?

Wenn du dein Budget kennst und geeignete Immobilien im Blick hast oder eine Aufstellung der Baukosten vorliegen hast, geht es an die Baufinanzierungsverhandlung bei der Bank. Du kannst bei verschiedenen Anbietern Angebote einholen. Neben deiner Hausbank kommen auch regionale Bausparkassen, andere große Banken und selbst Versicherungen in Frage.

Die folgenden Tipps für die Baufinanzierung Bankgespräch helfen dir dabei, bei der Baufinanzierung deine eigenen Interessen durchzusetzen:

• Beleihungswert: Indem du dich rechtzeitig über den Beleihungswert informierst, kannst du besser verhandeln.
• Tilgung: Die monatliche Tilgung sowie die anfallenden Zinsen machen deine Monatsraten aus. Eine anfänglich höhere Tilgung von mindestens zwei Prozent (statt einem Prozent) ist meist zu empfehlen.
• Laufzeit: Die Zinsbindung beträgt bei den meisten Banken zehn Jahre. Du kannst aber auch andere Laufzeiten verhandeln, um dir die aktuell günstigen Zinskonditionen für 15 oder 20 Jahre zu sichern.
• Sondertilgung: Wenn du unvorhergesehene Einkünfte hast oder erbst, kannst du dein Baufinanzierungsdarlehen früher abbezahlen. Achte darauf, dass in deinem Kreditvertrag Sondertilgungen erlaubt sind.
• Verhandlungen: Setze nicht unbedingt auf deine Hausbank, sondern hole mehrere  Angebote ein! Dann kannst du auf der Basis besserer Angebote mit deiner Hausbank verhandeln.

In dieser Beispielrechnung siehst du, welchen Einfluss selbst Nachkommastellen bei der Baufinanzierung auf die Zinsen haben – umso wichtiger ist es, dass du die Baufinanzierung Bankgespräch Tipps berücksichtigst und selbstbewusst verhandelst!

Eine kleine Veränderung des Sollzinssatzes bedeutet über die Zinsbindung hinweg ein Unterschied von mehreren tausend Euro (in diesem Fall 3.176,96 Euro). Daher ist der Vergleich zwischen den verschiedenen Bankkrediten und den jeweiligen Zinsbedingungen, inklusive des Effektivzinses, essenziell. Ein Zins und Tilgung Rechner hilft dir dabei, das richtige Verhältnis für die Monatsraten zu bestimmen.

Sobald du die Baufinanzierung verhandelt hast, bekommst du von der entsprechenden Bank einen Darlehensvertrag. Diesen solltest du selbst ausführlich studieren und gegebenenfalls von einem Experten überprüfen lassen.

Achte dabei besonders auf die folgenden Tipps:

• Abtretungs-Sonderklausel: Diese Klausel besagt, dass die Bank deinen Darlehensanspruch nicht oder nur mit deiner Zustimmung verkaufen darfst. Damit schützt du dich davor, was in den vergangenen Jahren vielen Kreditnehmern passiert ist: Ihr Gläubiger war plötzlich nicht mehr die Bank, sondern ein Hedgefond.
• Widerrufsklausel: Innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss hast du das Recht, ohne Angabe von Gründen von der Baufinanzierung zurückzutreten. Diese Widerrufsklausel sollte im Darlehensvertrag enthalten sein.
• Restschuldversicherung: Zur Überbrückung von finanzschwachen Zeiten kannst du im Vorfeld eine Restschuld-Kredit-Versicherung abschließen. Wenn die Raten nicht mehr gezahlt werden können, greift die Versicherung.

Schon bei der Analyse deiner Baufinanzierung Möglichkeiten solltest du auch die Anschlussfinanzierung beachten. Diese wird nach Ablauf der Zinsbindung zum Thema, denn dann geht es daran, deine Kreditkonditionen neu zu verhandeln. Du kannst bei der alten Bank bleiben oder bei einer anderen Bank bessere Konditionen enthalten.

Die folgenden Möglichkeiten der Baufinanzierung Anschlussfinanzierung gibt es:

• Prolongation: Die Verlängerung eines bestehenden Darlehens (Prolongation) ist nicht so aufwendig wie ein Neuabschluss. Mit diesem Argument kannst du bei deiner Bank mit etwas Glück 0,1 bis 0,2 Prozent Zinsnachlass aushandeln. Das gesparte Geld setzt du am besten für eine höhere Tilgung ein.
• Forward-Darlehen: Läuft deine Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, könnte ein Forward-Darlehen für dich interessant sein. Damit kannst du dir den aktuellen Bauzinssatz für deine Anschlussfinanzierung sichern. Dies lohnt sich aber nur, wenn die Zinsen gerade niedrig sind und aller Voraussicht bis zum Ende der Zinsbindung wieder steigen.
• Umschuldung: Bei der Umschuldung wechselst du zu einer anderen Bank, die bessere Zinskonditionen anbietet. Dies ist etwas aufwändiger, führt aber oft zu einer großen Ersparnis. Auch hier solltest du auf die Zinsbindung achten, denn eventuell fällt irgendwann eine zweite Anschlussfinanzierung an.

Obwohl die Baufinanzierung auf den ersten Blick einschüchternd sein mag, kannst du mit Geduld und anhand der folgenden Checkliste schnell die richtige Baufinanzierung für dich finden. Zudem erhältst du in diesem Ratgeber Antworten auf die Frage „Welche Baufinanzierung passt zu mir?“. Nutze für einen Vergleich auch unseren Finanzierungsrechner, um innerhalb weniger Klicks die besten Konditionen für dich zu finden und so deine Baufinanzierung richtig zu planen.

Folge diesen Schritten und Tipps für die Immobilienfinanzierung aus der Baufinanzierung Checkliste, um die richtige Immobilienfinanzierung für dein Bauvorhaben zu finden:

• Budget kalkulieren: Im ersten Schritt solltest du die Kosten für den Hauskauf oder Bau, anfallende Nebenkosten, verfügbares Eigenkapital und deine monatliche Belastbarkeit berechnen.
• Immobiliensuche: Anhand deines Budgets kannst du nun eine Immobilie in der passenden Größe und Lage planen oder suchen.
• Finanzierung finden: Informiere dich zudem darüber, welche Anbieter dein Kauf- oder Bauvorhaben finanzieren und vergleiche verschiedene Angebote.
• Zinsen vergleichen: Besonders wichtig beim Vergleich der Baufinanzierungen ist der Effektivzins, der anders als der Sollzins auch die Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren der Kreditinstitute enthält.
  
• Beleihungswert prüfen: Für dein Darlehen ermittelt die Bank den Beleihungswert der Immobilie, der meist 80 Prozent beträgt. Günstiger sind die Zinsen, wenn du 60 Prozent des Beleihungswerts als Kredit aufnimmst.
• Zinskonditionen vergleichen: Verhandele mit der Bank, um etwa eine hohe Anfangstilgung und Sondertilgungen zu ermöglichen.
• Darlehensvertrag prüfen: Bevor du deinen Kreditvertrag unterschreibst, solltest du den Kauf- oder Bauvertrag unterschreiben und den Darlehensvertrag gründlich prüfen.
  
• Anschlussfinanzierung im Blick behalten: Schon bei der Finanzplanung für den Hauskauf oder Hausbau solltest du berücksichtigen, dass in etwa zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung nötig wird.