Ermittlung der maximalen Finanzierbarkeit, des Darlehens und der Objektkosten

Eine Frage, die alle Immobilienkäufer beschäftigt, lautet: Wie teuer darf meine Immobilie sein? Dabei ist zunächst einmal davon auszugehen, dass keiner sich seine Traumimmobilie sofort kaufen kann, sondern ein Darlehen aufnehmen muss, das er langfristig abbezahlt.

Die Formel dafür ist ganz einfach, wenn Sie vorher diese Schritte durchgehen:

• Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit
• Ermittlung des Eigenkapitalanteils
• Ermittlung des maximalen Kreditbetrags

Ermittlung der maximalen Finanzierbarkeit:

Maximale Finanzierbarkeit ist nicht gleich maximale Objektkosten

Die maximale Finanzierbarkeit ist nur ein Richtwert für die maximalen Objektkosten.

Die Banken geben dem Kreditnehmer mit viel Eigenkapital nicht unbedingt einen höheren Kredit, aber er hat eine bessere Option, mehr Geld für eine Immobilie aufzubringen. Die maximale Finanzierbarkeit ist jedoch nur ein Richtwert für die maximalen Objektkosten, denn von der maximalen Finanzierbarkeit müssen unbedingt vorher noch Nebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer und ggf. Architekten-Honorar) abgezogen werden. Erst dann  wissen Sie, welche Immobilie Sie sich tatsächlich leisten können. Davon ausgehend errechnen Sie dann den Betrag der maximalen Objektkosten.

Ermittlung des maximalen Darlehens

Kredite werden von den Banken derzeit vergeben, wenn etwa 20 bis 30 Prozent der Immobilienfinanzierung durch Eigenkapital gedeckt wird. Einzige Ausnahme ist das Ansparen über das Bauspardarlehen. Hier wird zuerst über mehrere Jahre der Eigenkapitalanteil angespart, um dann von der Bausparkasse einen Kredit zu bekommen.

Die zweite Voraussetzung für die Kreditvergabe ist ein dauerhaftes Einkommen und daraus resultierende Überschüsse, die so genannte monatliche Belastbarkeit. Unter der Voraussetzung, dass ein ausreichend großer Anteil Eigenkapital beim Immobilienerwerb vorliegt, wird von den Banken der maximale Kreditbetrag durch folgende Formel ermittelt:

In unserem Beispiel hatte die Familie 1.100 Euro als finanzielle Belastbarkeit zur Verfügung. Angenommen, die Kredite werden für 7,0 Prozent Zinsen angeboten und die Tilgung beträgt 1,0 Prozent.

Dies ist eine beispielhafte Formel. Zur Errechnung Ihres eigenen Darlehensbetrags ersetzen Sie die  Werte durch Ihre eigenen Daten und den Zinswert durch den von Ihrer Bank derzeit ausgegeben Zins.

Ermittlung der maximalen Objektkosten

Erst die Finanzierung und Bauplanung, dann kaufen.

Grundsätzlich ist zwischen einem Neubau oder dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie zu unterscheiden. Mischformen entstehen, wenn der erworbene Altbau stark renovierungsbedürftig ist.

Alle beim Bau und beim Erwerb vorhersehbaren anfallenden Kosten müssen vorab zunächst einmal rechnerisch von der verfügbaren Summe der maximalen Finanzierbarkeit abgezogen werden. Erst dann weiß man, ob man sich das konkrete Kaufangebot leisten kann. Denn die Regel lautet: erst die Finanzierung und Bauplanung, dann kaufen.

Nebenkosten können äußerst unterschiedlich ausfallen

Bau- & Grundstücksnebenkosten können bis zu 16 % des Objektpreises ausmachen.

Die Bau- und Grundstücksnebenkosten, wie z. B. Finanzierungskosten, Erschließungskosten, Honorare, Genehmigungsgebühren, Notargebühren oder Maklerprovision, können bis zu 16 Prozent des Objektpreises betragen.

Wer die Summe der maximalen Objektkosten für sich errechnen will, findet in den folgenden Tabellen zwei Beispiele. Die zu berücksichtigenden Kosten und Nebenkosten werden erläutert.

Im ersten Fall handelt es sich um die Kostenschätzung für einen kompletten Neubau. Dabei handelt es sich um ein Architektenhaus.

Im zweiten Fall wird ein Rechenmodul angeboten, mit dem man die Kosten für eine zukünftige Bestandsimmobilie schätzen kann.