Das richtige Finanzierungskonzept entwickeln

Maßgeschneidertes passt besser

Nicht nur das Haus soll passen, sondern auch die Baufinanzierung, (Foto: Ergo Direkt Versicherung)

Ein gutes Darlehenskonzept für die Hausfinanzierung ist auf Ihre persönlichen Bedürfnisse und Ihre Belastbarkeit abgestimmt. Aber was heißt das genau? Dank der verschiedenen Stellschrauben, die eine Finanzierung bestimmen, lassen sich verschiedene Ziele präzise anvisieren. Folgende Varianten bieten sich an:

1. möglichst niedrige monatliche Belastung
2. möglichst hohe Planungssicherheit
3. möglichst niedrige Gesamtkosten
4. möglichst flexible Finanzierung

Diese Ziele lassen sich nicht alle gleichzeitig erreichen, ja, einige schließen einander aus. Es kommt also darauf an, welches Ziel Ihnen das wichtigste ist. Aber natürlich lassen sich auch Kompromisse finden, die mehreren Vorgaben Rechnung tragen. Im Folgenden finden Sie Ansätze, die Sie verfolgen können.

1. Variante: niedrige Belastung

Eine wichtige Voraussetzung ist im Moment für alle Interessenten an einer Baufinanzierung gegeben: Das derzeit immer noch niedrige Zinsniveau. Zwei andere Faktoren können Sie selbst bestimmen:
• die Zinsbindungsfrist der Finanzierung. Je kürzer sie ist, umso niedriger ist der Zins. Nachteil: Das Risiko, schon nach wenigen Jahren (z. B. fünf) aufgrund des dann gültigen Zinsniveaus deutlich höhere Raten zahlen zu müssen, steigt erheblich.
• die Tilgung. Vereinbaren Sie den geringst möglichen Satz von einem Prozent pro Jahr, so hält das die Rate niedrig. Nachteil: Das verlängert die Gesamtlaufzeit der Finanzierung auf bis zu 35 Jahre und mehr und lässt auch die Gesamtkosten deutlich steigen.

2. Variante: hohe Planungssicherheit

Hierfür ist es wichtig, eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren, am besten über 25 Jahre oder mehr. Nachteil: Sie müssen einen höheren Zinssatz als bei kürzeren Bindungsfristen akzeptieren.

3. Variante: niedrige Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit

Dieses Ziel erreichen Sie mithilfe einer besonders hohen Tilgung von drei oder mehr Prozent oder regelmäßige Sondertilgungen. Das bedeutet, dass Ihre Immobilie in besonders kurzer Zeit schuldenfrei ist. Nachteil: Die monatliche Belastung Ist sehr hoch, so dass Geld für Freizeit und Urlaub fehlt.

4. Variante: hohe Flexibilität

Wenn Sie jederzeit in der Lagen sein möchten, Ihre Immobilie verkaufen zu können, ohne dafür hohe Entschädigungen an die Bank für die entgangenen Zinsen zahlen zu müssen („Vorfälligkeitsentschädigung“), wählen Sie kurze Zinsbindungsfristen oder gar eine Finanzierung mit flexiblem Zins. Nachteil: Sie nehmen dafür eine sehr geringe Planungssicherheit in Kauf, die Kosten für die eigenen vier Wände können kurzfristig steigen.

Gesucht: ein guter Kompromiss

Eine höhere Tilgung spart Zinsen.(Foto: Marko Greitschus/pixelio.de)

Die wenigsten Menschen werden tatsächlich eines der vier Ziele bedingungslos in den Mittelpunkt stellen, sondern einen Kompromiss anstreben, der alle Anforderungen einbindet.
• So sind Zinsbindungsfristen von 15 Jahren aus gutem Grund derzeit sehr gefragt, weil sie über einen relativ langen Zeitraum Planungssicherheit bei im langjährigen Vergleich niedrigen Zinsen bieten.
• Eine Tilgung von zwei statt einem Prozent senkt die Gesamtkosten der Finanzierung deutlich, ohne die Belastung zu sehr anzuheben (nämlich um 41,66 Euro pro Monat, je 50.000 Euro Darlehenssumme).
• Mehr Flexibilität bieten Möglichkeiten zur Sondertilgung, die man im Vertrag festschreiben kann.
• Ebenso lässt sich ein kleinerer Teil der Finanzierungssumme – zum Beispiel 25.000 Euro – mit einem jederzeit kündbaren Darlehen mit flexiblem Zins abdecken. Steigen die Zinsen tatsächlich um zwei Prozent, steigt die Belastung pro Monat um 66,66 Euro. Das ist sicher unangenehm, gefährdet aber nicht die gesamte Finanzierung.

Welche Kombination für Sie die richtige ist, entwickeln Sie am besten im Gespräch mit einem Finanzierungsberater oder Vermittler. Er kann die verschiedenen Variablen dann auch in konkrete, vergleichbare Angebote einbringen.