Grundbuchordnung: wichtige Informationsquelle beim Immobilienerwerb

Auf den Grund geschaut

Mit einem Thriller kann das Grundbuch in Sachen Spannung sicher nicht mithalten. Dennoch ist diese vergleichsweise nüchterne Verwaltungsakte eine wichtige Lektüre. Wer eine Immobilie erwirbt, egal ob Haus oder unbebauter Grund, Garten-, Wiesen- oder Ackerland, sollte sich zudem mit dem Thema Grundbuchordnung genauer auseinandersetzen. Dies ist nicht nur bei Kauf und Pacht von Belang, sondern auch für Grundstücke, die man vererbt bekommt.

Stand der Dinge: die Fakten sichten

Das Grundbuch gibt Auskunft über Besitzer und Belastungen eines Grundstücks.

Das Grundbuch verzeichnet, wem ein Grundstück gehört und welche Belastungen oder Rechte anderer Personen dort gelten. Hier bekommt der Interessent schwarz auf weiß alle für den Immobilienerwerb wesentlichen Fakten präsentiert. Somit kann er vor dem Geschäftsabschluss sichergehen, dass der Verkäufer die Parzelle rechtmäßig veräußert, und sich über etwaige Bedingungen informieren, die den Preis mindern können. Mit dem Abschluss des Handels oder einer Erbschaft wird der neue Eigentümer dort eingetragen. Erst damit gehen Grund und Boden sowie Gebäude tatsächlich auf ihn über.

Wer darf reinschauen?

Kaufwillige haben kein Recht auf Einsicht in den Grundbuchauszug des Grundstücks.

Es ist allerdings nicht gerade einfach, an die Informationen des Grundbuchs heranzukommen. Kaufwillige haben laut Grundbuchordnung keinen Anspruch auf Einsicht in den Grundbuchauszug des betreffenden Grundstücks. Dieses Recht ist stets dem Eigentümer vorbehalten, der es anderen aber gewähren kann. Mit seiner schriftlichen Einverständniserklärung dürfte es daher kein Problem sein, von der zuständigen Behörde den Auszug zu erhalten.
„Solche Vorab-Einsichten sind aber eher unüblich“, sagt Dr. Thomas Diehn, Geschäftsführer der Bundesnotarkammer. „Wenn sich aus dem Grundbuch bestimmte Kaufhindernisse ergeben, wird der Notar vorab darauf hinweisen und Gestaltungen vorschlagen, wie diese im Zuge der Kaufabwicklung behoben oder gelöst werden können.“ Laut Grundbuchrecht darf der Notar, der ein Immobiliengeschäft betreut, das Verzeichnis nämlich vorab einsehen. In der Regel erhält der Kaufinteressent mit dem Urkundenentwurf Kenntnis vom Inhalt des Grundbuchs, spätestens aber bei der Beurkundung.

Fristen und Kosten

Die Einsicht ins Grundbuchverzeichnis ist oft kostenpflichtig.

Ein Erbe kann als neuer Eigentümer den Grundbuchauszug einsehen und die gesetzliche sechswöchige Frist nutzen, um das Immobilienerbe gegebenenfalls auszuschlagen, falls auf diesem zu hohe Belastungen liegen. Unter gewissen Voraussetzungen können aber auch Mieter und Pächter Einblick erhalten. Diese Auslegung der Grundbuchordnung ist allerdings umstritten. „In der Praxis ist es eher ratsam, den Eigentümer und Vermieter um die Vorlage entsprechender Unterlagen zu bitten“, rät Thomas Diehn.
Die Einsicht ins Grundbuchverzeichnis, das heute elektronisch geführt wird, ist in der Regel gebührenpflichtig. Zuständige Behörden sind die Amtsgerichte. Nur in Baden-Württemberg werden noch bis 2017 die althergebrachten Grundbuchämter bei den Kommunen bestehen bleiben.

Die Rechte der Nachbarn

Die Geschichte eines Grundstücks lässt sich komplett nachvollziehen.

Doch was steht nun genau drin? Der Inhalt des Grundbuchs ist in „Abteilungen“ gegliedert. In der ersten Abteilung ist der Eigentümer vermerkt, ebenso ein eventueller Erbbauberechtigter. Da alte Einträge nicht gelöscht werden, lässt sich die Geschichte eines Grundstücks zum Teil über mehrere Jahrhunderte hinweg nachvollziehen.
Die zweite Abteilung enthält Lasten und Beschränkungen, die der Besitzer akzeptieren muss. Klassisches Beispiel ist das Wegerecht. Es schreibt fest, dass ein Nachbar zum Erreichen seines eigenen Geländes das betreffende Grundstück überqueren darf. Ähnliche Einträge gibt es auch für Versorgungsleitungen. Auch Vorkaufsrechte, Wohnrechte oder Hinweise auf die Lage in einem Sanierungsgebiet sind hier nachzulesen – für Käufer insbesondere dann wichtig, wenn das Wegerecht eines Nachbarn sehr intensiv genutzt wird oder ein Verwandter des Vorbesitzers ein Wohnrecht geltend machen kann. Solche Einschränkungen können die Attraktivität und den Wert der Immobilie erheblich senken.
Die dritte Abteilung enthält Angaben zu Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Sind solche Belastungen vorhanden, würde man sie im Falle eines Grundstückserwerbs übernehmen. Dann wird ein Käufer den Preis niedriger ansetzen oder ein Erbe den Nachlass sogar ausschlagen. Dies zeigt: Auch wenn die Grundbuchordnung eine trockene Angelegenheit ist – das Grundbuch bei Immobiliengeschäften ist ein interessanter Lesestoff.