Kauf eines Altbaus

Bestandsimmobilie erwerben

Informieren Sie sich zunächst über die Vor- und Nachteile einer Bestandsimmobilie bzw. eines Altbaus und vergleichen Sie diese mit denen eines Neubauvorhabens. Beachten Sie auch hier, dass die aufgelisteten Argumente nicht zwingend auch für Sie persönlich zutreffen müssen, denn es zählt bei der Objektwahl vor allem Ihr subjektives Empfinden.

Unsere Ratgeber geben Ihnen einen Einblick in die wichtigsten Aspekte, auf die Sie beim Erwerb einer Bestandsimmobilie achten sollten. Schließlich sollten Sie Wert und Qualität Ihrer Wunschimmobilie überschauen und vergleichen können. Hier erklären wir Ihnen, wie Sie die richtige Bestandsimmobilie oder den für Sie passenden Altbau finden.

Kauf eines Altbaus

Wenn Sie eine Altbauwohnung oder ein Bestandsobjekt kaufen wollen, sollten Sie sich vorher über alle wichtigen Aufwendungen informieren. Es lohnt sich dabei, die Konditionen zur Finanzierung zu vergleichen, um die individuell günstigste herauszufinden.

Insbesondere darf der steuerliche Aspekt nicht vernachlässigt werden. Dies gilt auch, wenn Sie die Immobilie aus Eigenmitteln erwerben wollen. Der finanzielle Aufwand setzt sich aus Kaufpreis inklusive Nebenkosten, wie bspw. Notar oder Makler, Finanzierungskosten und Renovierungskosten zusammen.

Renovierungskosten vom Gutachter schätzen lassen
Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierungskosten lassen sich exakt bestimmen. Die Renovierungskosten oder Instandsetzungskosten können ohne fremde Hilfe nicht bestimmt werden. Hinweise auf nötige Instandsetzungsmaßnahmen können Sie aus den letzten Protokollen der Eigentümerversammlungen oder von der Hausverwaltung erfahren. Doch die Praxis zeigt, dass diese Informationsquellen nicht besonders ergiebig oder geeignet sind. Sie sollten deshalb auf jeden Fall mit Hilfe von Sachverständigen das Objekt vom Keller bis zum Dach untersuchen lassen.

Bei Eigentumswohnungen Gemeinschaftseigentum beachten
Sind Renovierungen am Gemeinschaftseigentum notwendig, werden diese anteilig auf die Eigentümer umgelegt. Somit kann es zu zusätzlichen oder wiederholten Sonderumlagen kommen, welche entstehen, wenn die Instandsetzungsrücklage nicht mit den tatsächlichen Renovierungskosten übereinstimmt. Diese Sonderumlagen müssen Sie als Miteigentümer der Gesamtimmobilie mittragen.

Größte Sicherheit über den Aufwand zur Instandsetzung erhalten Sie über eine Instandsetzungsanalyse mit Kostenschätzung. Sie können damit unvorhergesehene Kosten vermeiden und Ihren Finanzbedarf vollständig und richtig planen.

Altbau kaufen - Worauf müssen Sie achten?

Wenn Sie sich einen Altbau kaufen, sollten Sie wissen, welche Verträge und Versicherungen wichtig sind. Für den Fall, dass Ihre Wunschimmobilie älter als fünf Jahre ist, ist es unerlässlich, sich ein Bild davon zu machen, ob sie sanierungs- oder modernisierungsbedürftig ist. Denn mitunter sind Mängel verdeckt, werden vom Verkäufer nicht benannt oder im Verkehrswertgutachten unberücksichtigt gelassen.

Achten Sie auch auf die Vollständigkeit aller Unterlagen, die den Besitz betreffen. Besonderes Augenmerk sollten Sie dabei auf das Vorhandensein eines Verkehrswertgutachtens, des Grundbuchauszugs, des Energiebedarfsausweises und des Energiepasses legen.

Verkehrswertgutachten
In der Regel ist es sinnvoll, von einer Immobilie ein Verkehrswertgutachten zu besitzen. Dieses muss von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt werden, denn nur unter dieser Bedingung wird es von Banken, Ämtern und Käufern anerkannt.

Grundbuchauszug
Der Auszug aus dem Grundbuch wird bei den Verhandlungen mit Geldgebern und bei der Bewertung eines Grundstückes benötigt, da dieser aktuelle und klare Auskünfte über die Rechtsverhältnisse und Belastungen am Grundstück beinhaltet. Der Grundstückseigentümer kann deshalb vom Grundbuchamt die Erstellung eines Grundbuchauszugs verlangen, in welchem der Inhalt des Grundbuchs noch einmal wiedergegeben wird. In der Praxis handelt es sich dabei um eine Kopie des betreffenden Grundbuchblatts, die auch in beglaubigter Form ausgegeben werden kann.

Energieausweis
Der Energieausweis ist seit 2009 für einen großen Teil der Wohnhäuser gesetzliche Pflicht. Das heißt für Immobilienbesitzer, dass bei jeder Vermietung oder jedem Verkauf dem Mieter bzw. Käufer ein Energieausweis zugänglich gemacht werden muss. Es gilt als Ordnungswidrigkeit, wenn dieser beim Verkauf bzw. bei der Vermietung nicht vorliegt. Dem Eigentümer können Strafen bis zu 15.000 Euro drohen. Für Käufer und Mieter ist der Energieausweis vorteilhaft, da sie sich ein genaues Bild über die anfallenden Energiekosten machen können. Es gibt zwei Arten des Energieausweises. Den bedarfsorientierten und den verbrauchsorientierten Energieausweis. Im groben Überblick gilt folgendes: bei Häusern, die nach 1978 errichtete wurden oder mehr als vier Wohnungen haben, besteht ein Wahlrecht zwischen dem bedarfsorientierten und dem verbrauchsorientierten Energieausweis. Für vor 1978 errichtete Immobilien, die nicht umfassend saniert wurden, ist der Energiebedarfsausweis Pflicht. Schon seit 2002 ist dieser auch für alle Neubauten Pflicht.