Ein Immobilien-Kaufvertrag ist in weiten Teilen standardisiert und sollte die folgenden Vertragsbestandteile enthalten. Der Notar erklärt beiden Seiten das (hoffentlich) vorab zugeschickte Vertragswerk in mündlicher Form und zwar von Anfang bis Ende. Er beantwortet auch Fragen.

Das Erscheinen aller Vertragspartner ist notwendig, das gilt insbesondere, wenn Ehepartner Käufer oder Verkäufer zugleich sind. Man kann auch einen Vertreter mit beglaubigter Vollmacht entsenden, aber das ist nur empfehlenswert, wenn dieser das volle Vertrauen genießt. Eine später nachgereichte Vollmachtsbestätigung für nicht Erschienene der Gegenseite sollte man ablehnen, denn sie ist gebührenpflichtig. Besser ist es, die Gebührenerbringung vertraglich der Gegenseite zuzuschreiben.

Kaufobjekt
Zunächst werden die Angaben zu Grundbesitzern anhand des Grundbuches vorgenommen. Darin werden alle eingetragenen Grundschulden, Grundpfandrechte Dritter oder der Vertragsparteien genannt. Außerdem werden Wegerechte, die für Nachbarn und Dritte gelten, oder Ähnliches erwähnt.

Bei Eigentumswohnungen werden an dieser Stelle die Einzelheiten der Teilungserklärung detailliert erwähnt. (Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte). Darüber hinaus werden zusätzliche Baumaßnahmen, die im Vertrag stehen, erwähnt. Wenn die Vertragspartner vereinbart haben, dass der Verkäufer Renovierungsarbeiten oder Fertigstellungsarbeiten zu leisten hat, muss dies im Kaufvertrag erwähnt werden und zwar mit Bezugstermin.
Die veräußerte Immobilie sollte möglichst genau beschrieben werden, damit sich keine Missverständnisse einschleichen. Gegebenenfalls sind Pläne oder Karten als Anlage hinzuzufügen. Sollen Einrichtungsgegenstände mitveräußert werden, sind auch diese vollständig aufzuführen und genau zu bezeichnen. Wird eine Eigentumswohnung veräußert, ist die Angabe des Wohnungsgrundbuchs ausreichend.

Kaufpreis
Bei noch nicht fertig gestellten Bauobjekten sollte ein Festpreis für die Fertigstellung vereinbart werden, der alle Kosten enthält, nämlich auch die Kosten bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Sonst besteht die Gefahr, dass vom Verkäufer Zusatzgebühren nachgereicht werden.

Neben dem genauen Kaufpreis sollten auch die Modalitäten und Abwicklung der Kaufpreiszahlung (z.B. Notaranderkonto) vertraglich bestimmt werden. Für mitverkaufte wertvolle Einrichtungsgegenstände sollte ein getrennter Preis ausgewiesen werden, damit hierauf keine Grunderwerbsteuer entfällt.

Bestandsimmobilien und Neubauten
Ist das Objekt noch im Bau begriffen, sollen Teilauszahlungstermine eingehalten werden, jedem definierten Baufortschritt muss eine weitere Ratensumme gegenüber gestellt werden (Makler- und Bauträgerverordnung).

Schlusszahlungsrate
Bei einer noch nicht fertig gestellten Immobilie sollte man bis zur endgültigen schlüsselfertigen Übergabe eine Schlusszahlungsrate von 3,5 Prozent vereinbaren. Damit hat man ein letztes Mittel zur Durchsetzung von etwaigen Nachbesserungs- bzw. Regressansprüchen.

Abnahme der Bauleistungen
Bei Neubauten sollte eine Abnahme der Bauleistungen durch einen Sachverständigen im Vertrag vorgeschrieben werden.

Gewährleistung
Mit der Regelung einer Abnahme der vereinbarten Bauleistungen durch einen Sachverständigen können Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer eines schlüsselfertigen Neubaus oder nachbesserungsbedürftigen Altbaus verhindert werden. Im Kaufvertrag sollte eine Frist zur Gewährleistung der Funktionstüchtigkeit aller Gebäudeteile für fünf Jahre durch den Verkäufer verankert sein. Bei Gebrauchtimmobilien sollte man versuchen, sich eine Klausel zur Gewährleistung auf unsichtbare Mängel vertraglich ausstellen zu lassen.

Haftung für Sach- und Rechtsmängel
Besonderes Augenmerk sollte den Vereinbarungen zur Haftung gelten. Im Grundsatz haftet der Verkäufer dafür, dass die Immobilie frei von Mängeln ist. Die Sachmängelhaftung des Verkäufers wird häufig vertraglich ausgeschlossen (z. B. gekauft wie besichtigt). Sind dem Käufer bestimmte Merkmale besonders wichtig, sollte er sich diese ausdrücklich vertraglich zusichern lassen. Speziell geregelt werden kann z. B. die Haftung für Altlasten oder die Zusicherung, dass ein Gebäude den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) und Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) entspricht. Der Verkäufer haftet grundsätzlich auch dafür, dass die Immobilie unbelastet auf den Käufer übergeht. Soll der Käufer bestimmte Belastungen übernehmen, ist dies im Kaufvertrag zu regeln.

Rücktritts- und Minderungsrechte
Im Kaufvertrag wird bestimmt, unter welchen Umständen Käufer oder Verkäufer vom Kauf zurücktreten können bzw. wann der Käufer zu einer Minderung des Kaufpreises berechtigt sein soll. Ein allgemeines Rücktrittsrecht gibt es nach Vertragsschluss nicht.

Vollstreckungsunterwerfung
Mit dieser wichtigen Klausel im Kaufvertrag unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung, sofern er den Kaufpreis nicht zahlt. Damit kann der Verkäufer ohne großen gerichtlichen Aufwand den Kaufvertrag rückgängig machen.

Auflassungsvormerkung
Diese Klausel ist ein Muss im Kaufvertrag und sieht eine Vormerkung im Grundbuch vor. Dadurch ist der Käufer provisorisch vor einen zweiten Verkauf derselben Immobilie durch den Verkäufer geschützt. Dieser Schutz ist allerdings noch kein endgültiger Schutz gegen die etwaigen Gläubiger des Verkäufers. Dies ist erst der Fall, wenn dessen Name komplett aus dem Grundbuch gestrichen ist.

Bezugstermin und Bezugsfertigkeit
Der konkrete Übergabetermin muss im Kaufvertrag geregelt sein. Bei Neuimmobilien muss dieser Termin mit Bezugsfähigkeit und anschließender Abnahme identisch sein, sonst ergeben sich unnötige Reibereien bei leidigen Nachforderungen (Konventionalstrafen). Der Vertrag sollte auch Konventionalstrafen für den Verkäufer nennen, die er zu entrichten hat, wenn der genannte Bezugstermin nicht eingehalten werden kann. Geregelt wird die Besitzübergabe mit dem Übergang bestimmter Nutzen und Lasten und die bei der Übergabe auszuhändigenden Dokumente. Handelt es sich um eine noch nicht bezugsfertige Immobilie, sollte auch der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit möglichst genau bestimmt werden.

Notaranderkonto
Auf dieses Konto wird der Kaufpreis in vereinbarter Höhe (Teilzahlungen oder Gesamtsumme) geleistet. Durch diese Regelung wacht der Notar über die Einhaltung der im Kaufvertrag geregelten Abläufe von Zahlung und Erfüllung der Gegenleistung. Im Kaufvertrag muss geregelt werden, wem die Zinsen auf dem Notaranderkonto zufallen. Sollte man auf ein Notaranderkonto verzichten, weil der Kaufpreis sofort fällig wird, müssen die Schritte Auflassungsvormerkung, Grundbuchbestellung und Übergabe erledigt sein, bevor man den Kaufpreis zahlt.

Rechte Dritter
Im Grundbuch (bei Eigentumswohnungen: Wohnungsgrundbuch) können bestimmte Rechte Dritter, wie z. B. ein Vorkaufsrecht, Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht, eingetragen sein. Beim Abschluss des Kaufvertrags muss der Notar die Parteien über solche bestehenden Belastungen aufklären. Käufer sollten sich jedoch bereits vor dem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug aushändigen lassen, um Klarheit zu erlangen. Nur so lässt sich im Übrigen klären, ob die Immobilie wirklich dem Verkäufer gehört. Der genaue Verlauf der Grundstückgrenzen ergibt sich dagegen nicht aus dem Grundbuch, sondern nur aus einem Lageplan des Katasteramtes.

Verträge mit Dritten
Unter Umständen ist es sinnvoll, auch Verträge/Vereinbarungen mit Dritten in den Kaufvertrag mit aufzunehmen oder als Anlage beizufügen. Ist die zu erwerbende Immobilie vermietet, sollte der Mietvertrag geprüft und gegebenenfalls dem Kaufvertrag als Anlage zugefügt werden. Dies gilt auch für sonstige Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer und den Mietern. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer übernimmt also die Position des Vermieters vom Verkäufer. Kündigen kann er den Mietvertrag aufgrund des Erwerbs nicht, sondern nur, wenn er einen sonstigen anerkannten Kündigungsgrund wie z. B. Eigenbedarf geltend macht.

Baulastenverzeichnis
Das in den meisten Bundesländern geführte Baulastenverzeichnis gibt Auskunft über die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge, die das Grundstück betreffen, zu tun, dulden oder unterlassen. Hier geht es beispielsweise um "Abstandsflächen" für die Bebauung, die möglicherweise vom Vorbesitzer mit dem Nachbarn zulasten des Kaufgrundstücks geregelt wurden. Da solche Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit den Grundstückswert mindern, sollten Käufer rechtzeitig Einblick in das Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde nehmen.

Maklerprovision
Auch die Verpflichtung zur Zahlung einer gegebenenfalls anfallenden Maklerprovision für die Vermittlung des Kaufobjektes kann Bestandteil des Kaufvertrages sein.