Baufinanzierung FAQ - Die wichtigsten Fragen zum Thema

Welche Darlehensart ist für mich die richtige?

Bei einem Annuitätendarlehen können mit einer geringen monatlichen Rate hohe Kreditsummen erzielt werden. Der geringe Monatsbeitrag bietet ausreichend Flexibilität bei der Rückzahlung durch die Sondertilgungsmöglichkeiten.
Die Konstantmodelle mit einem Zwischenkredit für den Bausparvertrag garantieren Ihnen feste gleichbleibende Raten vom ersten bis zum letzten Monat der Rückzahlung. Die eingeschränkte Sondertilgungsmöglichkeit während der Ansparzeit relativiert sich in der Bauspardarlehensphase, da hier in unbegrenzter Höhe Sonderzahlungen möglich sind. Das Zinsrisiko ist durch den Vertragsbestandteil „Fest bis Zuteilung“ völlig ausgeschlossen.
Erwirtschaftet die Versicherung hohe Überschussanteile kann ein Zwischenkredit mit einer Lebensversicherung durchaus auch für den eigengenutzten Immobilienbesitzer attraktiv sein. Die aus der Rate herausgelöste Tilgung vermehrt sich durch den Zinseszinseffekt um ein Vielfaches und hilft somit, den Kredit in einer kürzeren Laufzeit zurückgezahlt zu haben.

Wo liegen die Risiken bei Ihrer Wahl der Finanzierungsart?

Ein Annuitätendarlehen bietet selten einen gesicherten Zins über die gesamte Laufzeit. Bei steigenden Zinsen kann nach Ablauf der Festschreibungszeit das böse Erwachen kommen. Die Rate könnte dann weit über der bisherigen monatlichen Belastung liegen.
Den Zwischenkredit mit Bausparvertrag gibt es in vielen Varianten (fest für 5, 7, 10 oder 15 Jahre; fest bis Zuteilung). Je kürzer die Zinsfestschreibung, umso mehr sollte der Bausparvertrag bespart werden, da diese oftmals viel „Futter“ für die Zuteilung benötigen. Hinzu kommt, dass bei den Modellen „Fest bis Zuteilung“ der Termin für den Übergang in die Bauspardarlehensphase unverbindlich benannt wird.
Der endfällige Zwischenkredit mit einer Lebensversicherung birgt ähnliche Risiken wie das Annuitätendarlehen. Die Zeit des gesicherten Zinssatzes ist auch hier begrenzt. Der variable Überschussanteil einer Versicherung garantiert zum Ende der Laufzeit keinen festen Betrag. Hier sollte der Kreditnehmer nur den garantierten Rückkaufswert berücksichtigen.

Welche Darlehensform hält die Kosten gering?

Ein Annuitiätendarlehen mit einer Zinssicherung über die gesamte Laufzeit wäre wahrscheinlich die kostengünstigste Form. Aber auch hier müssen die Gesamtkosten mit den anderen Modellen verglichen werden. Denn je länger die Zinsgarantie, umso höher der Zinssatz. Auf Zwischenkredite zahlen Sie jedes Jahr den gleichen (hohen) Zinsbetrag, da hier keine direkte Tilgung erfolgt. Das Bauspardarlehen mit den optisch günstigeren Zinssätzen schafft es nur durch hohe Tilgungsbeträge in der Darlehensphase gleichwertig zu werden. Das vermeintlich teuerste Darlehen über die Versicherung kann nicht mit Sicherheit bestimmt werden. Der entscheidende Faktor ist die variable Überschussbeteiligung. Ist Sie gering, wirds teurer, als wenn die Versicherungsgesellschaft gut gewirtschaftet hat.

• Unser Tipp: Achten Sie bei Ihren Angeboten auf die Benennung der Gesamtkosten. Auch wenn es mit einer begrenzten Zinsfestschreibung kaum möglich ist die Summe der Ausgaben zu beziffern. Über den anschließenden Zinssatz kann nur spekuliert werden. Vorsichtshalber sollten Sie diesen höher als den vereinbarten Zins ansetzen.

Muss ich meine Darlehensanfrage bei einer Bank vor Ort stellen?

Nein, Sie können Ihre Anfrage bei jeder Bank stellen, die Immobilienfinanzierungen anbietet. Allerdings gibt es Kreditinstitute (häufig Genossenschaftsbanken), die nur regionale Finanzierungen bearbeiten.

• Unser Tipp: Klären Sie vorab telefonisch, wie weit das Geschäftsgebiet der Bank reicht. Gerade auch dann, wenn sich Antragsteller und Objekt nicht am gleichen Ort befinden.

Erfordert eine Finanzierung über eine andere Bank den kompletten Bankwechsel?

Leider kann man diese Frage nicht genau beantworten. Genossenschaftsbanken verlangen oftmals bei der Herausgabe von Krediten den Erwerb einer Mitgliedschaft, was die Eröffnung eines Girokontos für die Dividendenzahlung erfordert. Die Kreditraten werden dann auch über dieses Konto abgewickelt. Allerdings ist es nicht erforderlich alle Einzugsermächtigungen oder auch das Gehalt über die neue Bankverbindung laufen zu lassen. Andere Banken benötigen nur ein inländisches Girokonto für den Einzug der Kreditraten, ganz egal bei welcher Bank.

• Unser Tipp: Der Bankwechsel kann sinnvoll sein, da Sie oftmals damit auch andere Vergünstigungen in Anspruch nehmen können und vielleicht ist das neue Konto auch komplett gebührenfrei. Hier lohnt sich auf jeden Fall das Einsehen und Vergleichen der Geschäftsbedingungen.

Sind bei der Beantragung wieder so viele Unterlagen wie bei dem ersten Kredit einzureichen?

Ja, sofern Sie das Darlehen bei einer anderen Bank als der bisherigen beantragen. Bei dem gleichen Institut kann es sein, dass eventuell aktuelle Bonitätsunterlagen (Gehaltsnachweis, Einkommenssteuerbescheid etc.) von Ihnen angefordert werden. Gab es in der Vergangenheit bei den Ratenzahlungen keine Unregelmäßigkeiten, reicht meist eine Unterschrift auf dem neuen Darlehensvertrag der bisherigen Bank aus.

Wird bei jeder Anfrage meine Schufa abgefragt?

„Eigentlich wollte ich nur den besten Zins suchen und habe deshalb bei mehreren Banken eine Kreditanfrage gestellt. Nun werde ich bereits durch meinen schlechten Score-Wert abgelehnt“. So oder so ähnlich könnte die Aussage der Bank lauten, obwohl Sie sich nur Zinsangebote einholen wollten. Sofern es nämlich zu einer Kreditanfrage kommt und Sie hierfür die Selbstauskunft mit einer Schufa-Erklärung unterschreiben, kann das Kreditinstitut sich diese Auskunft einholen. Diese Auskunft ist wiederum sichtbar für die nächste Bank usw. Bei jeder Schufa-Anfrage verschlechtert sich der sogenannte persönliche Scorewert, der zwar nicht viel über die Kreditfähigkeit aussagt, aber trotzdem über die Genehmigung oder Ablehnung eines Kredites entscheidet.

• Unser Tipp: Nutzen Sie uns als Partner für Ihre Finanzierungssuche. Wir suchen zuerst den besten Zins und erst nach Ihrer Annahme erfolgt eine Schufa-Anfrage.

Wie lange im Voraus kann ich mir die Zinsen sichern?

Grundsätzlich können Sie bis zu 36 Monate vor Fälligkeit Ihres Darlehens eine neue Vereinbarung treffen. Vereinzelt werden sogar noch längere Zeiten angeboten.

Ihre Hausbank wird Ihnen vor Ablauf (üblich sind ca. 6 Monate vor dem Termin) ein Angebot für die Verlängerung unterbreiten. Natürlich steht es dem Darlehensnehmer frei, selbst aktiv zu werden und ein Angebot bei seiner Bank einzufordern.

• Unser TIPP: Schauen Sie Ihren bestehenden Vertrag an und vermerken Sie sich schon ein halbes Jahr vorher den Termin in Ihrem privaten Kalender. Besser sogar in den elektronischen Kalender in Ihrem Büro.

Wie kann ich vermeiden, dass die nächste Zinsfestschreibung bei z. B. 7,0 Prozent p. a. liegt?

Grundsätzlich gar nicht, da der Markt die Zinsen bestimmt. Allerdings bestehen ausreichend Möglichkeiten sich davor zu schützen. Hierzu zählen z. B. Forwarddarlehen (siehe Themenarchiv) oder klassische Bausparverträge.

• Unser TIPP: Gerade bei einer Erstfinanzierung ist es wichtig „über den Tellerrand hinaus zu schauen“. Was passiert z. B. nach der Zinsfestschreibung mit dem Darlehen? Sind genug Sicherheiten vorhanden (angespartes Eigenkapital, fällige Versicherungen, zugeteilte Bausparverträge)? Die Finanzierung sollte also als Gesamtheit betrachtet werden, genauso wie das Konzept dazu.

Was passiert, wenn ich mir die Rate in einer Hochzinsphase nicht mehr leisten kann?

Sollten bereits mehrere Raten zurückgebucht sein, könnte der sogenannte „Worst Case“ eintreten. Nämlich jener, dass die Bank (nach mehreren Mahnungen) die Zwangsversteigerung anordnen kann, die somit bis zu einem Auszug aus der Immobilie führen wird.

• Unser TIPP: Sollten Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten, ist es wichtig, sofort einen Termin mit dem Berater zu vereinbaren und gemeinsam nach einer Lösung zu suchen. Diese könnte z. B. eine kurzzeitige Ratenaussetzung oder aber auch eine Tilgungsanpassung sein.

Wird der Kredit automatisch verlängert, wenn ich nicht reagiere?

Sollten Sie den neuen Vertrag Ihrer Bank nicht annehmen und auch anderweitig kein Angebot eingeholt haben, wird das Darlehen variabel gestellt. Der Zinssatz könnte somit sogar täglich angepasst werden. Größtenteils ist der variable Zins deutlich höher, als der einer Zinsfestschreibung. Die monatliche Rate passt sich dementsprechend auch an.

• Unser TIPP: Primär sollte eine neue Zinsfestschreibung gewählt werden. Sollten die Zinsen derzeit sehr hoch, sprechen Sie mit Ihrer Bank über eine Reduzierung des Tilgungssatzes. Wichtig ist, vorher mit dem Darlehensgeber Kontakt aufzunehmen. Denn wenn erstmal einige Raten nicht bezahlt wurden ist die Verhandlung mit der Bank weitaus schwieriger.

Kündigt die Bank mein Darlehen, wenn ich das Verlängerungsangebot nicht annehmen möchte?

Unser Tipp: Nein, sie wird das Darlehen in einen variablen Kredit umstellen. Ihr einziger Vorteil hierbei ist, dass Sie den Kredit jederzeit (eventuell nach 3-monatiger Kündigungsfrist) ablösen können.