Immobilienfinanzierung: Zinssatz, Zinsbindung und Zinsniveau richtig wählen

Alle Kreditkosten im Griff

Vor dem Kauf einer Immobilie erwartet den Bauherrn erst einmal höhere Mathematik. Er muss Zinssätze vergleichen, das Zinsniveau richtig einschätzen und die optimale Zinsbindung wählen. Außerdem gilt es, versteckte Kosten verschiedener Angebote zu ermitteln und bei der Auswahl zu berücksichtigen.

Kreditangebote gibt es viele. Zudem sind sie oft sehr unterschiedlich. Genaue Recherche und Vorbereitung sind daher essentiell.

Um die günstigste Finanzierung für ihr Wohneigentum zu finden, sollten Bauherren gleich mehrere Banken aufsuchen oder diverse Angebote im Internet studieren. Nur wer nachfragt, bekommt auch eine Offerte, die er dann mit anderen Angeboten vergleichen kann. Meist sind die Kreditangebote der Banken sehr unterschiedlich. Ein Darlehen mit langen Laufzeiten, hohem Zinssatz und niedrigen Raten kann man kaum mit einem Modell vergleichen, dem kurze Laufzeiten, ein geringerer Zinssatz und hohe Raten zugrunde liegen. Deshalb lohnt es sich, die wichtigsten Eckpunkte zusammenzustellen, bevor man sich auf den Weg zur Bank macht. Hierzu gehören: der genaue Betrag des Darlehens, die maximal mögliche Monatsrate, die gewünschte Zinsbindung und Extrawünsche wie etwa das Recht auf Sondertilgungen.

Das Zins-Einmaleins: Sollzins, Nominalzins, Effektivzins

Um Finanzierungsangebote sinnvoll vergleichen zu können, machen Sie sich mit dem Zins-Einmaleins bekannt.

In den meisten Angeboten ist von einem Soll- oder Nominalzins und einem Effektivzins die Rede. Der Sollzinssatz ist sozusagen ein „nackter“ Zins, der die Grundlage für den Kredit darstellt und jährlich zu zahlen ist. Für einen Vergleich von verschiedenen Finanzierungsangeboten ist er aber völlig ungeeignet, weil der Sollzins keinerlei Nebenkosten enthält, die im Zusammenhang mit der Kreditaufnahme anfallen. Und davon gibt es eine ganze Menge: etwa Bearbeitungsgebühren, Vermittlerprovisionen und der Abschlag (Disagio), der von der vereinbarten Kreditsumme einbehalten wird. Der Sollzins und die Nebenkosten werden im Effektivzins zusammengefasst.

Gesamteffektivzins meist nur auf Nachfrage

Günstige Zinsen sollten Sie sich langfrisitg sichern.

Ein Vergleich der Effektivzinssätze mehrerer Institute gibt die grobe Richtung für eine Entscheidung vor. Wer es allerdings ganz genau wissen will, muss bei seiner Bank auch noch diejenigen Kosten erfragen, die zusätzlich zum Effektivzins anfallen. Hierzu gehören Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge, wenn die Kreditsumme in mehreren Tranchen abgerufen wird. Die Kreditinstitute weisen diese Gebühren in ihren Angeboten in der Regel nicht aus.

Tipp: Fragen Sie Ihren Bankberater nach dem „Europäischen standardisierten Merkblatt“, das in übersichtlicher Form alle Kosten sowie sämtliche Konditionen des Kredits auflistet.

Zinsbindung richtig wählen

In den meisten Fällen reicht ein Darlehen allein nicht aus, um die Immobilie zu finanzieren. Ein zweites wird dann für die Ablösung am Ende der Zinsbindungsfrist benötigt. Die Wahl der Zinsbindungsfrist entscheidet über die Sicherheit eines Darlehens. In einer Niedrigzinsphase ist es lohnend, sich das günstige Zinsniveau langfristig zu sichern. Zinsexperte Prof. Dr. Klaus Fleischer von der Hochschule München rät: „Für Marktteilnehmer, die eine hohe Planungssicherheit anstreben, empfiehlt es sich, möglichst langfristige Zinsfestbindungen mit mehr als zehn Jahren abzuschließen. So machen sie sich von eventuellen inflationsbedingten Marktverwerfungen unabhängig. Die langfristige Sicherheit kostet zwar etwas mehr, aber die derzeitigen Zinsaufschläge liegen noch im Rahmen und sind moderat.“ Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren sind bei einem niedrigen Zinsniveau durchaus attraktiv. Der geringe Aufschlag für die lange Zinsbindung fällt kaum ins Gewicht. Sollte das Zinsniveau weiter sinken, bleibt Kreditnehmern immer noch die Möglichkeit, das Darlehen nach zehn Jahren außerordentlich zu kündigen.

Tipp: Die Restschuld, die am Ende der ersten Zinsbindung übrig bleibt, bietet einen guten Vergleichsmaßstab für unterschiedliche Kreditangebote. Das gilt natürlich nur, wenn die Tilgungsrate identisch ist.