Tilgung rauf, wenn die Zinsen unten sind

Das klassische Darlehen (linke Spalte) und das Volltilgerdarlehen (rechte Spalte) besitzen jeweils die gleichen Eckwerte: Der Zins wird auf 20 Jahre festgeschrieben und beträgt 3,72 Prozent (effektiv), die Darlehenssumme beläuft sich auf 150.000 Euro.

Klassisches Darlehen: kleine Raten, hohe Restschuld

Klassische Annuitätendarlehen werden im Gegensatz zu Volltilgerdarlehen meist mit einer sehr geringen Anfangstilgung von nur einem Prozent abgeschlossen. Das führt zu bequemen Raten, aber zu einer verhältnismäßig hohen Restsumme nach Ablauf der Zinsbindung. In der Beispielrechnung bleibt nach 20 Jahren noch eine Restschuld von 105 724 Euro. Die monatliche Rate liegt bei 581 Euro. Der Bauherr muss somit nach dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist eine neue Finanzierung suchen. Das Zinsänderungsrisiko trägt er, weil sich in der Zwischenzeit die Zinsen deutlich erhöht haben könnten. Die Folge: höhere Raten und eine insgesamt kostspieligere Anschlussfinanzierung.

Volltilgerdarlehen: keine bösen Überraschungen

Beim Volltilgerdarlehen (rechte Spalte) wird die gesamte Darlehenssumme während der Laufzeit getilgt. Entsprechend liegt die anfängliche Tilgung beim Volltilgerdarlehen bei 3,38 Prozent, und die Rate bei monatlich 879 Euro. Das Zinsänderungsrisiko entfällt vollständig: Weil Zinsen, Rate und Tilgung für die gesamte Laufzeit des Volltilgerdarlehens bereits bei der Vertragsunterzeichnung festgelegt werden, gibt es später keine Überraschungen. Bauherren freuen sich über eine sehr hohe Planungssicherheit.

Grundsätzlich gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kreditnehmer schuldenfrei und desto geringer ist der Anteil der Zinsen an den gezahlten Raten. Bei hoher Tilgungsleistung verändert sich bei gleichbleibender Rate das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen, sodass immer mehr Geld in die Tilgung fließt und immer weniger in die Zinsen.

Das Diagramm „Vergleich: Volltilgerdarlehen mit klassischem Tilgungsdarlehen“ illustriert sehr deutlich, dass eine hohe Anfangstilgung (hier: 3,38 Prozent) zu einer viel rascheren Kreditrückzahlung führt als eine geringe einprozentige Tilgungsleistung. Dies wird durch die steil abfallende Kurve verdeutlicht.

Quelle: Allianz

Günstige Zinsen ermöglichen eine hohe Anfangstilgung

Eine hohe Anfangstilgung bedeutet selbstverständlich eine höhere monatliche Belastung. An dieser Stelle kommt das aktuell sehr niedrige Zinsniveau ins Spiel: Es ermöglicht beim Volltilgerdarlehen eine viel höhere Tilgungsleistung als in einer Hochzinsphase und macht Bauherren deshalb schneller schuldenfrei. Gemäß einer Erhebung der Deutschen Bundesbank lag der Effektivzins für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung in den vergangenen 30 Jahren bei durchschnittlich 6,84 Prozent. Heute wird für einen vergleichbaren Kredit nur knapp die Hälfte fällig. Deshalb ist es empfehlenswert, den Zinssatz eines neuen Darlehensvertrags über einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Dafür ist das Volltilgerdarlehen perfekt geeignet.