Hypothekendarlehen: Diese Faktoren spielen eine Rolle

Spitzenkonditionen: Wer bekommt sie?

Konditionenvergleich bei Erwerb einer Immobilie (Foto: BHW)

Der Vergleich von Hypothekenzinsen spielt eine zentrale Rolle bei der Planung der optimalen Finanzierung, denn schon wenige Zehntelprozentpunkte Unterschied beim Zinssatz können sich über die gesamte Laufzeit zu fünfstelligen Summen Unterschied addieren. Die Höhe des Zinssatzes hängt dabei von verschiedenen Kriterien ab:
• den Konditionen, die verschiedene Banken anbieten
• der Höhe des Eigenkapitals
• dem Wert der Immobilie
• der Bonität des Darlehensnehmers.

Wie hoch die Zinsen für Ihre eigene Baufinanzierung tatsächlich sind, können Sie daher erst absehen, wenn Ihnen ein konkretes Angebot schriftlich vorliegt.

Finanzierungsrechner im Netz: ein erster Anhaltspunkt

Sehr beliebt für die Ermittlung des besten Zinssatzes und damit des geeigneten Baufinanzierers sind Darlehensrechner im Internet. Sie weisen die Banken mit den günstigsten Konditionen aus und bieten damit wichtige Hinweise.
Trotzdem ist eine persönliche Beratung bei verschiedenen Kreditinstituten für die individuelle Situation eines Darlehensnehmers sehr wichtig.

Die Frage der Besicherung

Die Berechnung des Zinssatzes basiert auch auf der Sicherheit für die Bank.

Ein wesentlicher Aspekt für die Höhe des Zinssatzes ist die Sicherheit für die Bank. Denn diese ermittelt zunächst den Beleihungswert der Immobilie, die finanziert werden soll. Der Beleihungswert beträgt in der Regel 70 bis 90 Prozent des Preises, der für das Objekt zu erzielen ist. Kaum ein Institut setzt dabei den tatsächlichen Wert als Beleihungswert ein. Vielmehr wird meist ein Risikoabschlag von mindestens zehn Prozent angegeben. Auf diesen Beleihungswert wird dann die Beleihungsgrenze der Bank berechnet, welche in der Regel bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie liegt. Die Beleihungsgrenze ist ausschlaggebend für den Zinssatz.

1a- oder 1b-Hypothek?

Einen günstigeren Zinssatz erhalten Sie bei einer Beleihungsgrenze bis 60 Prozent.

Bei einer Beleihungsgrenze von bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes spricht man von „erster Hypothek“ oder „1a-Hypothek“. Sie wird im Grundbuch an erster Stelle eingetragen und stellt ein geringes Risiko für den Kreditgeber dar. Diese Sicherheit ermöglicht einen günstigen Zinssatz – anders als bei der „nachrangigen“ oder „1b-Hypothek“: Hier liegt die Beleihungsgrenze bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes, was mit einem entsprechend hohen Zinsaufschlag ausgeglichen wird. Je schlechter der Kredit abgesichert ist, desto höher die Zinsen.

Beamter oder Freiberufler?

Freiberufler erhalten andere Konditionen als Beamte. (Foto: VW Bank)

Bei der Vergabe von Darlehen spielt auch der berufliche Status des Darlehensnehmers und damit seine Bonität eine große Rolle. Konditionen, die einem Beamten gewährt werden, sind in aller Regel nicht dieselben wie die eines Selbstständigen. Bei dem unterstellt die Bank ein höheres Risiko, weil sich seine Geschäfte schlecht entwickeln könnten. Entsprechend stufen Banken den Angestellten, der seit 20 Jahren bei einem Arbeitgeber tätig ist, besser ein als jenen, der gerade die Probezeit bestanden hat. Aber auch andere Faktoren spielen in das „Rating“, so der Begriff für die Kundenbewertung der Banken, hinein: Zahl und Höhe weiterer Kredite etwa oder Überziehungen des Dispositionskredits.

All diese Faktoren münden schließlich in einer Zahl: dem Zinssatz des Hypothekendarlehen, den die Bank oder der Vermittler Ihnen schriftlich anbietet. Je verlässlicher die berufliche Situation, je werthaltiger die Immobilie, je geringer der Finanzierungsbedarf ist, umso einfacher ist das Angebotsverfahren und umso niedriger ist der Zins. Eine solche Baufinanzierung kann heutzutage tatsächlich auch weitgehend online abgewickelt werden. Ist die Situation komplizierter, wird der Aufwand entsprechend größer. Ausführliche Gespräche mit Bankberatern mehrerer Institute helfen dann sehr.