Laufzeit und Ausstieg aus dem Darlehen

Hohe Strafzahlungen vermeiden

Niedrige Zinsen sollte man sich langfristig sichern, sagen Experten für Baufinanzierungen. Und wenn man die Immobilie verkaufen will oder muss? Dann kann daraus eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.

Bei den Konditionen der Hypothekendarlehen genau hinsehen. (Foto: BHW)

Je niedriger der Zinssatz, desto länger die Laufzeit der Baufinanzierung – dieser Rat gilt uneingeschränkt, sichert doch die langfristige Zinsbindung jedem Darlehensnehmer günstige Konditionen auf viele Jahre. Wer in seine eigenen vier Wände zieht, geht schließlich davon aus, dass er sehr lange in seiner Immobilie wohnt. Was ein Verkauf vor Ablauf der Zinsbindungsfrist bedeutet, scheint deswegen nicht von Belang. Aber was ist, wenn er – aus welchen Gründen auch immer – sein Haus oder seine Wohnung doch verkaufen muss oder will? Dann kann die langfristige Bindung an die Bank zur Fessel werden, die häufig nur mit hohen Abstandszahlungen zu lösen ist.

"Vorfälligkeitsentschädigung" heißt der Schadensersatz, den der Baufinanzierer in Rechnung stellen kann, weil ihm aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Vertrages Zinszahlungen entgehen. Mit Kosten von wenigen Hundert Euro kommt nur davon, wer zu niedrigeren Konditionen finanziert hat, als zum Zeitpunkt der Kündigung gelten. Dann ist die Kündigung für die Bank ja ein gutes Geschäft, weil sie die Summe, die an sie zurückfließt, wegen des höheren Zinsniveaus lukrativer anlegen kann.

Deutlich teurer wird der Ausstieg für den Verkäufer einer Immobilie, wenn er das Darlehen zu höheren als den aktuell geltenden Zinsen abgeschlossen hat. Dann verlangt die Bank eine Art Strafzahlung dafür, dass sie das freiwerdende Geld zu schlechteren Konditionen wieder anlegen muss. Wie hoch diese Entschädigung ist, hängt vor allem davon ab, wie viel bereits getilgt wurde und wie lange die Zinsbindung noch läuft. Stehen noch acht von zehn Jahren aus, kann die Vorfälligkeitsentschädigung im Extremfall sogar dazu führen, dass man den Hausverkauf mit einem Minus auf dem Konto abschließt.

Den vorzeitigen Ausstieg absichern

Der Verkauf einer Immobilie sollte den Verkäufer nicht in Schwierigkeiten bringen. (Foto: Masbaum)

Die entsprechende Berechnung des Baufinanzierers auf jeden Fall von einem Fachmann, etwa von einer Verbraucherzentrale, überprüfen lassen. Die Erfahrungen zeigen, dass Banken bei guten Kunden zudem verhandlungsbereit sind und Nachlässe geben, um die Kundenbeziehung nicht zu belasten.

 
Aber es gibt durchaus auch Möglichkeiten, mithilfe einer cleveren Planung der Baufinanzierung den Ausstieg zu erleichtern. Folgende Elemente helfen dabei:

• Das Recht zu Sondertilgungen. Damit kann immerhin ein kleiner Teil der Darlehenssumme zurückgezahlt werden, ohne dass darauf Strafzinsen zu zahlen sind.
• Hohe Tilgungszahlungen. Wenn bereits eine erhebliche Summe der Darlehensschuld abgetragen wurde, ist der für die Bank entstehende Schaden deutlich geringer, folglich auch die Vorfälligkeitsentschädigung.
• Ein flexibler Anteil in der Baufinanzierung. Vermutet man bereits beim Abschluss des Vertrages, dass etwa ein Karrieresprung einen Umzug nötig machen würde, kann man einen kleinen Teil der Finanzierung mit einem Darlehen mit variablem Zinssatz absichern. Das kann jederzeit getilgt werden.
  

Übrigens: Auch wenn die Laufzeit eines Hypothekendarlehens 15 oder mehr Jahre beträgt, kann der Darlehensnehmer – im Unterschied zur Bank! – den Vertrag nach Ablauf von zehn Jahren immer zum Ende eines Quartals kündigen und die Restschuld begleichen – ohne jede Vorfälligkeitsentschädigung.