Das Bausparsofortdarlehen

Mit einem Bausparsofortdarlehen in die eigenen vier Wände.

Der „gute alte“ Bausparvertrag bleibt zwar die beliebteste Art der Baufinanzierung, ist aber wenig flexibel. Er spielt seine Stärken dann aus, wenn der Bauherr früh mit dem Ansparen beginnt und zum geplanten Zeitpunkt baut. Nur hält sich das Leben oft nicht an Pläne. Zum Beispiel, wenn die Mietwohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung geräumt werden muss, oder wenn sich gerade eine nicht wiederkehrende Gelegenheit zum Bau oder Kauf eines Hauses bietet. Besteht dann kein Bausparvertrag, muss eine andere Lösung für die Finanzierung gefunden werden.

Eine Möglichkeit ist das Bausparsofortdarlehen. Bei diesem Kombiprodukt handelt es sich um ein herkömmliches Darlehen, in dessen späterer Ablösungsphase der Bausparvertrag eine zentrale Rolle spielt.

Zinsen und Bausparraten zahlen

Parallel zur Aufnahme eines Darlehens wird ein Bausparvertrag abgeschlossen.

Und so funktioniert das Bausparsofortdarlehen: Der Bauwillige nimmt ein Darlehen bei einem Kreditinstitut auf und schließt parallel einen Bausparvertrag ab. Das Darlehen finanziert das Bauprojekt sofort. Der Bauherr zahlt mit seinen nun beginnenden monatlichen Raten die Zinsen für den Kredit und gleichzeitig die Ansparraten für den Bausparvertrag. Vermögenswirksame Leistungen und Arbeitnehmersparzulage können auch bei dieser besonderen Form des Bausparvertrages einfließen. Eine Darlehenstilgung erfolgt zunächst nicht. Diese beginnt, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Das angesparte Kapital geht an das Kreditinstitut, um das anfängliche Darlehen zu tilgen, wobei bis zur tatsächlichen Buchung durchaus ein paar Monate verstreichen können. Der Bauherr leistet weiterhin seine monatlichen Ratenzahlungen, allerdings nun, um den Darlehensanteil des Bausparvertrags zu tilgen. Im Regelfall sinkt die Belastung zu diesem Zeitpunkt deutlich, weil der Darlehensanteil des Bausparvertrags in etwa die Hälfte des Sofortdarlehens beträgt und sein Zinssatz niedriger ist.

Mischzins: Chance und Risiko

Durch Vermischung verschiedener Zinsarten lässt sich der effektive Zinssatz nur schwer berechnen.

„Daraus ergibt sich ein möglicher günstiger Mischzins bei Betrachtung der Gesamtlaufzeit“, erklärt John Semler vom Bundesverband der Immobilienfinanzierer. Allerdings fließen verschiedene Zinsarten zusammen: die vergleichsweise hohen Darlehenszinsen für das anfängliche Kapitalmarktdarlehen, die niedrigeren für das spätere Bauspardarlehen sowie der Guthabenzins aus dem Bausparvertrag. Durch diese Vermischung lässt sich der effektive Zinssatz nur schwer bestimmen. „Dennoch sollte man sich den Gesamteffektivzins berechnen lassen, der dann auch die niedrig verzinste Sparphase mit berücksichtigt, und diesen Gesamteffektivzins als Vergleichsmaßstab zu klassischen Hypothekendarlehen mit ebenfalls langfristiger Zinsbindung nehmen“, rät Andrea Heyer, Referatsleiterin Finanzdienstleistungen bei der Verbraucherzentrale Sachsen. Ein gesetzlicher Anspruch auf die Angabe des Gesamteffektivzinses bestehe aber nur bei einer Wohn-Riester-Bausparsofortfinanzierung.

Gut in Niedrigzinsphasen

Oft ist ein hohes und sicheres Einkommen Voraussetzung für ein Bausparsofortdarlehen.

Ein Bausparsofortdarlehen ist vor allem in Phasen mit niedrigen Zinsen eine sinnvolle Lösung. Da solche Verträge grundsätzlich eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit umfassen, bieten sie eine Möglichkeit, niedrige Zinsen auch in eine spätere Hochzinsphase zu „retten“. Seriöse Finanzierer verlangen Sicherheiten für ein Bausparsofortdarlehen. „Bauen ohne Eigenkapital kommt aus unserer Sicht nur in Frage, wenn die Bauherren über ein überdurchschnittlich hohes und sehr sicheres monatliches Einkommen verfügen“, sagt Andrea Heyer. Branchenvertreter John Semler teilt die Einschätzung der Verbraucherschützerin: „Diese Finanzierung eignet sich für liquiditätsstarke Kunden.“

Genau rechnen

Informieren Sie sich auch über die verschiedenen Varianten des Bausparsofortdarlehens.

Beim Bausparsofortdarlehen schiebt der Bauherr erst einmal eine Schuldenlast vor sich her, von der trotz monatlicher Zahlungen kein Euro getilgt wird, bis der Bausparvertrag „reif“ ist. „In der Ansparphase bis zur Zuteilung wird nur der Zins bezahlt. Dadurch entsteht ein Zinseszinseffekt, der unter Umständen den Zinsvorteil auffrisst. Man muss deshalb genau auf den angebotenen Bauspartarif achten“, betont John Semler. Manche Finanzierer bieten Varianten des Bausparsofortdarlehens an. So können etwa die Konditionen für die Tilgung des Bausparanteils zu Beginn der zweiten Phase neu verhandelt werden – zum Beispiel, um veränderte Einkommensverhältnisse zu berücksichtigen. Ein Bausparsofortdarlehen ist auch mit einem bestehenden, aber noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag möglich. „Hier ist es allerdings meist sinnvoller, über Bausparkassenmittel statt mit einem Bausparsofortdarlehen zu finanzieren“, rät John Semler.