Drei wichtige Fragen rund um die Anschlussfinanzierung

Alles noch einmal auf Anfang

Eine Anschlussfinanzierung ist kein Selbstläufer. Ist die Entscheidung dafür gefallen, müssen viele der Fragen erneut beantwortet werden, die bereits beim Erwerb der Immobilie eine Rolle gespielt haben.

Ist nach zehn oder 15 Jahren das Ende der ersten Zinsfestschreibung erreicht, stellt sich die Frage, ob der Kreditnehmer für die Anschlussfinanzierung beim aktuellen Hypothekenfinanzierer bleiben sollte. Wer rechtzeitig die Konditionen vergleicht, fährt mit einem neuen Finanzierungspartner womöglich deutlich günstiger. Viele Entscheidungen aus der ersten Finanzierungsrunde stehen sowohl bei der Prolongation als auch beim Anbieterwechsel erneut an.

Ist es sinnvoll, die Anschlussfinanzierung für die gesamte Restschuld aufzunehmen?

Die Antwort ist ein klares Nein. Eine dritte oder sogar vierte Finanzierungsrunde ist völlig normal. Vor allem dann, wenn die Hypothekenzinsen sehr hoch sind, kann es sinnvoll sein, eine Anschlussfinanzierung mit kürzerer Zinsbindung zu wählen und nach beispielsweise fünf Jahren die dritte Finanzierungsrunde zu starten.
Grundsätzlich gilt: Die Zinsbindung der Anschlussfinanzierung sollte immer aufgrund der aktuellen Marktlage festgelegt werden. Sind die Zinsen niedrig, kann es durchaus sinnvoll sein, die aktuellen Konditionen mithilfe einer Anschlussfinanzierung bis zur Schuldenfreiheit zu sichern. Das gelingt beispielsweise mit Konstantdarlehen für sehr sicherheitsorientierte Bauherrn. Solche Darlehen laufen lange – 20 bis 30 Jahre sind keine Seltenheit – und garantieren für die gesamte Laufzeit gleichbleibende Raten und Zinsen. Meist werden Konstantdarlehen in Kombination mit einer Bausparlösung angeboten. Die absolute Kalkulationssicherheit erkauft man sich allerdings mit Zinsaufschlägen und einer geringeren Flexibilität.

TIPP: Bauherrn sollten sich unbedingt den Effektivzins nennen lassen, der sämtliche Kosten beinhaltet.

Lohnt sich die Anschlussfinanzierung bei einer Versicherung?

Viele Banken und Versicherer bieten eine Anschlussfinanzierung in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung an. Dabei wird meist die Ablaufleistung der Versicherung zur Tilgung eingesetzt und gleichzeitig die Familie des Kreditnehmers im Todesfall abgesichert. Das klingt auf dem Papier interessant, lohnt sich in der Realität aber meistens nicht. Die Gründe: Die kalkulierte Überschussbeteiligung wird nicht garantiert und fällt unter Umständen sehr niedrig aus.
Ebenfalls ungünstig: Wenn der Bauherr sein Haus verkaufen will oder muss, bekommt er von der Versicherung nur den Rückkaufswert erstattet. Wichtigstes Argument gegen eine Versicherungslösung ist der meist signifikant höhere Effektivzinssatz.

Normalerweise spart der Kreditnehmer Zinsen, wenn er sein Hypothekendarlehen laufend tilgt. Weil diese kontinuierliche Tilgung bei der Versicherungsvariante entfällt, erhöht sich dadurch die Zinsbelastung.
Beispiel: Bei einem Darlehenszins von 5 Prozent und einer Rendite aus der Lebensversicherung von 3 Prozent erhöht sich bei einer 20-jährigen Laufzeit der Effektivzins auf hohe 6,13 Prozent.

Ausnahmefall: Versicherungen als Baufinanzierer

Trotzdem kann es sich lohnen, für die Anschlussfinanzierung auch bei einer Versicherung nachzufragen, denn einige Versicherer bieten Darlehen ähnlich einer Bank. Teilweise gibt es sogar Sonderkonditionen, oder die Versicherung übernimmt die Kosten für die Grundbuchumschreibung.

TIPP: Die Risikokomponente, die normalerweise durch eine Kapitallebensversicherung abgedeckt wird, lässt sich viel günstiger über eine Restschuldversicherung erreichen.

Steigen bei der Anschlussfinanzierung die Anforderungen an die Bonität?

Im Zuge der Finanzkrise haben viele Kreditinstitute ihre Bonitätsanforderungen verschärft. Das bedeutet, dass die Banken viel genauer darauf achten, ob der Bauherr in der Lage sein wird, sein Darlehen zurückzuzahlen. Grundsätzlich sind neben der besicherten Immobilie zwei weitere Faktoren entscheidend: das Einkommen und der Schufa-Score. Die insgesamt zwölf Klassen des Schufa-Inkasso-Scores werden mit den Buchstaben A bis M bezeichnet, wobei A die beste Bonität markiert. Bei vielen Banken fallen Antragsteller mit einem Score von K aufwärts inzwischen durchs Raster und werden nicht mehr bedient, weil den Banken das Kreditausfallrisiko zu hoch erscheint. Wer über regelmäßige Einkünfte verfügt und in der Vergangenheit seine Kreditraten pünktlich bezahlen konnte, wird bei der Anschlussfinanzierung keine Probleme bekommen.
Für Selbstständige und Freiberufler gilt: Wer sein Geschäft seit mindestens drei Jahren führt, hat gute Karten. Wichtig für eine gute Bonitätsbeurteilung bei der Anschlussfinanzierung ist die Vorlage von Nachweisen über das Einkommen der vergangenen drei Jahre und den Gewinn vor Steuern.

Ebenfalls wichtig: Ein branchenübliches Geschäftsergebnis, weil die Kreditgeber bei der Prüfung der Bonität immer auch einen direkten Branchenvergleich durchführen.