Planungssicherheit für viele Jahre

Mit einem Forward-Darlehen wählen Bauherren eine sichere Anschlussfinanzierung, bei der sie die anfallenden Zinsen auf Jahre im Voraus kennen. Dennoch haben Darlehen mit langer Vorlaufzeit auch spekulativen Charakter.

Mit einem Forward-Darlehen lassen sich günstige Zinsen für die Zukunft sichern.

Eine Variante der Anschlussfinanzierung ist das so genannte Forward-Darlehen, mit dem sich Kreditnehmer die aktuell günstigen Zinsen sichern, auch wenn sie das Darlehen erst in ein bis fünf Jahren in Anspruch nehmen werden.
Das verspricht einerseits Sicherheit, da schon jetzt feststeht, wie hoch die Zinsen sein werden.
Andererseits hat diese Darlehensform auch eine spekulative Komponente, da nicht wirklich vorhersehbar ist, ob sich die Zinsen tatsächlich in der Weise entwickeln, wie vermutet wird.

Gelten besondere Voraussetzungen?

Endet die Zinsbindung der Baufinanzierung in zwölf bis 60 Monaten, kann ein Forward-Darlehen in Anspruch genommen werden.

Ein Forward-Darlehen kann für alle Baufinanzierungs- und Umschuldungszwecke genutzt werden, wenn der jeweilige Kredit im Grundbuch abgesichert ist. Weitere Voraussetzung: Viele Banken legen eine Mindestdarlehenssumme fest.
Ein Forward-Darlehen können Sie in Anspruch nehmen, wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung in zwölf bis 60 Monaten endet. Wer aktuell nicht oder nur gegen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung aus dem aktuellen Darlehensvertrag entlassen werden würde, kann sich so dennoch die günstige Zinssituation für die Zukunft sichern.
Läuft die Zinsbindung erst in mehr als 60 Monaten aus, ist es nicht möglich, ein Forward-Darlehen in Anspruch zu nehmen. Ob es sich rechnet, den laufenden Vertrag frühzeitig zu kündigen und somit eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen, ist im Einzelfall zu prüfen. Zudem müsste die Bank dieser Kündigung zustimmen.

Vorlaufzeit ohne Bereitstellungszinsen

Eine Besonderheit des Forward-Darlehens ist die zinsfreie Vorlaufzeit.

Forward-Darlehen sind fast immer normale Annuitätendarlehen, also Darlehen mit konstanten Raten, die aber nicht sofort, sondern zu einem späteren, festgelegten Zeitpunkt ausgezahlt werden. Bei üblichen Darlehensverträgen würde eine Bank etwa ein halbes Jahr nach der Darlehenszusage so genannte Bereitstellungszinsen verlangen. Diese entfallen bei einem Forward-Darlehen, da die Zeit der Zinsbindung ja tatsächlich erst später beginnt. Dafür muss der Kreditnehmer allerdings einen so genannten Forward-Zuschlag zahlen.
Eine Sonderkondition in einem Forward-Darlehen ist also die zinsfreie Vorlaufzeit, die so genannte Forward-Periode. Dies ist der Zeitraum zwischen dem Abschluss des Vertrages mit der Festlegung der Zinshöhe und der tatsächlichen Inanspruchnahme des Darlehens. Je länger diese Forward-Periode ist, desto höher fällt der Forward-Zuschlag aus. Zudem ist die Höhe des Zuschlags davon abhängig, über welchen Zeitraum die Zinsen im neuen Vertrag festgeschrieben werden. Je länger die Festschreibungsfrist, desto geringer der Aufschlag.

Entscheidende Details

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Vertrag, der nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden kann. Bei Nichtabnahme würde daher eine Nichtabnahme- entschädigung fällig.
Allerdings gibt es – wie bei jedem Hypothekendarlehen – die Möglichkeit, eine Ausstiegsklausel in den Vertrag aufzunehmen. Dafür erheben Banken allerdings erhebliche Aufschläge.

Forward-Darlehen im Vergleich

Die verschiedenen Angebote für Forward-Darlehen variieren stark.

Vergleicht man die Angebote verschiedener Banken, wird man bereits große Unterschiede bei der Höhe der Zuschläge feststellen. Aber auch die Angebote in punkto Effektivzins variieren stark: Laut Testergebnis von "Finanztest" im April 2010 lag der günstigste Anbieter bei einem Effektivzins von 4,54 Prozent, der teuerste bei 5,96 Prozent.
Generell kann man momentan aufgrund der nach wie vor günstigen, aber latent steigenden Zinsen, mit einem Forward-Darlehen nicht viel falsch machen. Unangenehm wäre es nur, wenn die Immobilie in der Forward-Periode verkauft werden muss. Dann ist nicht nur die Vorfälligkeitsentschädigung für den laufenden Kredit, sondern auch die Nichtabnahme-Entschädigung für das Forward-Darlehen zu zahlen.