Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

Gute Konditionen bis zum Schluss

Hypothekendarlehen in der Baufinanzierung haben Laufzeiten von bis zu 35 Jahren, die Zinsbindung läuft klassischerweise aber nach zehn bis 15 Jahren aus. Dann stellt sich die Frage nach der günstigsten Anschlussfinanzierung.

Ist die Belastung fürs Eigenheim tragbar? Die richtige Anschlussfinanzierung sichert das ab.

Bei einer Baufinanzierung mit durchschnittlicher monatlicher Belastung kann es länger als 30 Jahre dauern, bis das Darlehen abbezahlt ist. Die Laufzeit für die Zinsbindung ist in der Regel deutlich kürzer, derzeit häufig 15 Jahre. Ein Darlehen ist also nach Ablauf der ersten Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt, weshalb die allermeisten Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung benötigen. Das funktioniert im Grunde wie beim Start der Baufinanzierung: Wieder wird für einen bestimmten Zeitraum festgelegt, wie hoch der zu zahlende Zinssatz und die Tilgung sein sollen.

Anschlussfinanzierung bei der alten Bank

Die am häufigsten genutzte Variante der Anschlussfinanzierung ist die so genannte Prolongation – eine Verlängerung des Vertrages bei der alten Bank, allerdings mit neuen Konditionen. Sie kommt wie folgt zustande: Die Bank ist dazu verpflichtet, jedem Kunden spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitzuteilen, zu welchen Konditionen sie den Kredit verlängert und in welchem Umfang sie eine Sondertilgung einräumt.

An sich müsste sie für die Anschlussfinanzierung dem langjährigen Kunden ein besseres Angebot machen als einem Neukunden. Schließlich ist der Kreditnehmer als zuverlässiger Partner bekannt, seine Sicherheiten sowie seine Immobilie müssen nicht mehr geprüft werden. Dadurch ist das Risiko für die Bank also deutlich geringer. Doch diesen Vorteil geben nicht alle Banken an ihre Kunden weiter – was man nicht einfach akzeptieren muss. Wie immer ist auch dies Verhandlungssache.

Oder doch die Bank wechseln?

Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist auch eine Umschuldung möglich – der Wechsel zu einer neuen Bank. Das bedeutet einigen Aufwand, weil dafür die Eintragung im Grundbuch geändert und eventuell ein neues Wertgutachten erstellt werden muss. Im Allgemeinen kümmert sich allerdings die neue Bank um Abwicklung und Übergabe. Sie als Kunde müssen lediglich für die Gebühren aufkommen, die bei etwa 0,2 Prozent der Grundschuld liegen.

Wann lohnt sich der Aufwand? Je länger die Restlaufzeit des Kredits und die Zinsbindung der Anschlussfinanzierung, umso lohnender kann der Wechsel zu einer Bank mit günstigeren Konditionen sein. Ein 2010 von der Zeitschrift "Finanztest" durchgeführter Vergleich von Anschlussfinanzierungen ergab, dass die besten Zinsen oftmals von Instituten geboten wurden, die selbst keine Kredite vergeben, sondern diese lediglich vermitteln. Die Angebote der verschiedenen Finanzinstitute lagen teilweise um mehr als einen Prozentpunkt auseinander.

Besser rechtzeitig vergleichen

Vergleichen lohnt - auch bei der Anschlussfinanzierung.

Der Vergleich mit Konkurrenzbanken lohnt sich also in jedem Fall, da man mit Alternativangeboten in der Tasche der alten Bank gegenüber eine bessere Verhandlungsposition hat. Für den Vergleich müssen allerdings auch die bereits erwähnten Gebühren für Notar, Grundbuchumtragung und das neue Wertgutachten in die Kalkulation einbezogen werden. Ob sich das lohnt, prüft man im Einzelfall. Als grobe Orientierung dient die Faustformel: Der Zinssatz, den die neue Bank bietet, sollte mindestens 0,2 Prozent niedriger sein als der Ihrer alten Bank. Vergleichen Sie Zinsen bei "Meine Baufinanzierung".

Damit Sie die Entscheidung über einen möglichen Wechsel nicht übers Knie brechen müssen, sollten Sie spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit Recherchen und Angebotsabfragen beginnen. Diesen Vergleich können Sie übrigens auch von einem unabhängigen Finanzexperten erstellen lassen.