Immobilienrecht: Was tun bei Mängeln nach Verkauf einer gebrauchten Immobilie?

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Erik Becker - Düsseldorf, 23.04.2009

Erik Becker

Eine Vielzahl von Gerichtsurteilen beschäftigt sich mit der Frage, ob die Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine gebrauchte Immobilie möglich ist, wenn Mängel erst nach dem Kauf entdeckt werden. Problematisch ist bei solchen Fällen, dass die Sachmangelhaftung im notariellen Kaufvertrag stets ausgeschlossen wird, sich der Käufer also auf Gewährleistungsrechte nicht berufen kann.

Treten an einem Objekt, wie z.B. einem Haus oder einer Eigentumswohnung im nachhinein starke Feuchtigkeitsschäden, bis hin zu gesundheitsgefährdender Schimmelbildung auf, ist Ärger vorprogrammiert. Dem Käufer verbleibt in solchen Fällen meist nur die Möglichkeit sich auf arglistige Täuschung zu berufen und den Kaufvertrag anzufechten. Greift diese, kann daraus allerdings für den Verkäufer ein „teurer Spaß“ werden, da er nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die sonstigen Vertragskosten, wie Notargebühren, Makler-, Gerichts-, Umzugskosten und auch weiteren Schadenersatz für die anderweitige Wohnnutzung oder die Vorfälligkeitsentschädigung tragen muss.

Rechtstipp

Nach der Rechtsprechung muss ein Verkäufer den Käufer auch ungefragt über wesentliche Mängel an einer Immobilie aufklären, wenn es sich um Umstände handelt, die für die Willensbildung des Käufers offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (BGH NJW 1971, 1799). Gleiches gilt, wenn Umstände verschwiegen werden, die geeignet sind, den Vertragszweck zu vereiteln oder zu gefährden (BGH 1919,2243; BGH NJW 1980,2460).

Kurzum darf insbesondere ein wesentlicher Mängel der Immobilie- z.B ein erheblicher Feuchtigkeitsschaden und/oder Schimmelbefall- nicht verschwiegen werden (BGH NJW 1990,975; BGH V ZR 51/05, BGH V ZR 173/05; LG München I 26 O 12901/02; OLG Frankfurt IMR 2007,160). Sofern der Verkäufer einwendet, er habe den Mangel behoben und deswegen nicht aufklären müssen, kann es sich darauf nicht berufen, wenn der Erfolg des Sanierungsversuchs erkennbar „zweifelhaft“ ist (BGH, NJW 1993, 1703).

Insbesondere bei einer nicht fachgerechten bzw. „laeinhaften“ Schadensbeseitigung bleibt die Aufklärungspflicht trotz Sanierungsversuches bestehen. Die Anfechtung muss vom Käufer allerdings innerhalb eines Jahres nach Kenntnis von den relevanten Umständen erfolgen. Sobald er gravierende Mängel feststellt, besteht daher Handlungsbedarf. Schließlich muss nachweisbar sein, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestanden hat, was Beweisschwierigkeiten nach sich ziehen kann. Selbst, wenn die Anfechtung gelingt, muss der Käufer sich für bis dato erfolgte Eigennutzung Abzüge entgegen halten lassen (BGH V ZR 51/05).

Erik Becker
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht