Der Fertighausvertrag

Verträge: Wenn Sie ein Fertighaus von einem Anbieter nur kaufen, von einem anderen aufstellen lassen, schließen Sie zwei Verträge ab. Zum einen den Kaufvertrag oder Werklieferungsvertrag nach BGB für den Erwerb des Hauses bzw. seiner Bauteile und deren Lieferung zu Ihrem Baugrundstück.
Zum anderen einen Werkvertrag nach BGB oder VOB/B für die zu erbringende Bauleistung also das eigentliche Aufstellen des Hauses und den Ausbau bis zur Fertigstellung. Kontrahieren Sie mit einem einzigen Partner, wird in der Regel ein Werkvertrag oder ein Werklieferungsvertrag vorliegen. Dieser Vertrag sollte sämtliche Bauleistungen zu einem Preis enthalten. Aufschluss über den Umfang dieser Leistungen sollte ein detailliertes Leistungsverzeichnis geben. Oft wird dazu die Baubeschreibung verwendet, die jedoch einem Leistungsverzeichnis selten gerecht wird.
Es ist allerdings üblich, Pauschalpreisverträge zu schließen. Diese sind häufig keine reinen Pauschalverträge, sondern Mischformen aus Pauschalpreisverträgen und Einheitspreisverträgen, da einerseits von "Schlüsselfertigem Bauen" oder "Fix und Fertig" die Rede ist, andererseits jedoch eine genaue Leistungsbeschreibung mit Mengenermittlungen, Aufmassforderungen, Änderungsmöglichkeiten usw. vorliegt. Bei Verträgen, die aus Einheitspreisen abgeleitete Pauschalsummen enthalten und bei denen genaue Änderungswünsche, die preisbestimmend sind, vorgenommen werden können kann genau genommen nicht von Pauschalverträgen die Rede sein. Deshalb ist bei solchen Verträgen große Umsicht geboten. Die Vertragsinhalte müssen den Anforderungen des BGB entsprechen. Lassen Sie deshalb im Zweifel die Verträge von einem Rechtsanwalt prüfen.

Gewährleistung: Sie sollten darauf achten, dass Ihnen im Vertrag auf alle Bauteile die fünfjährige Gewährleistungsfrist, die sich aus dem Werksvertragsrecht ergibt, vertraglich zugesichert wird und die Gewährleistung für alle Bauteile mit der Abnahme des fertig gestellten Bauwerks beginnt. Selbst bei einem Werksvertrag nach VOB/B (Gewährleistungsfrist vier Jahre) sollten Sie eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren aushandeln und sich nicht mit weniger zufrieden geben. Wenn nicht verhandelt wird, ist die kürzere Frist unwirksam, wenn die VOB/B als Vertragsbedingung vom Unternehmer gegenüber einem Verbraucher gestellt wird.

Pauschalpreisbindung: Lassen Sie sich eine bedingungslose Pauschalpreisbindung bis zur Abnahme aber mindestens für 15 Monate nach Vertragsabschluß zusichern.

Festlegungen des Liefertermins, Baubeginns und der Baufertigstellung: Im Vertrag sollte verbindlich geregelt werden, wann der Anbieter Teile zu liefern, mit den Bauarbeiten zu beginnen und Fertigstellung abzuschließen hat. Dabei muss der Zustand bei Baufertigstellung klar definiert sein. Wird etwa nur "Bezugsfertig" oder "Schlüsselfertig" vereinbart, wenn sie ohne Eigenleistung bauen, so kann das bedeuten, dass die Fenster und Türen eingebaut sind und das Haus dicht ist, der Ausbau aber noch nicht komplett beendet ist. Das Haus ist dann aber schon Bezugsfertig und wird Ihnen übergeben obwohl noch einige Bauarbeiten getätigt werden. Sie müssten also einige Zeit auf der Baustelle leben. Die Fertigstellung muss, wenn dies der Fall ist, der vereinbarten Ausbaustufe entsprechen. Vorher sollte weder abgenommen noch eingezogen werden.

Versicherungen: Wurden Versicherungen, z.B. eine Bauleistungsversicherung, abgeschlossen, so sollten sie im Vertrag erwähnt werden und die Beteiligung des Unternehmers an der Versicherungsprämie sowie die Selbstbeteiligung im Schadenfall festgelegt werden.

Vertragsstrafe: Eine Vertragsstrafe sollten sie nur dann vereinbaren, wenn sie bei Verzug der Fertigstellung ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten zu erwarten haben. Vertragsstrafen stellen für den Anbieter ein Risiko dar welches er immer in den Preis einkalkulieren wird.
Wenn sie eine Vertragsstrafe vereinbaren, wird die Höhe üblicher Weise in Prozentbruchteilen der Auftragssumme pro Werk- oder Arbeitstag berechnet. Zudem wird eine Obergrenze vereinbart. Eine Vertragstrafe müssen sie sich wie im Falle von Mängeln bei der Abnahme vorbehalten, wenn sie nicht erlöschen soll.

Umfangreiche, detaillierte und eindeutige Baubeschreibung: Wichtigster Bestandteil des Vertrages ist eine umfangreiche, detaillierte und eindeutige Baubeschreibung, die exakt festlegt, welche Arbeiten, Qualitäten und Produkte geleistet werden. Was hier fehlt, kann zu zusätzlichen Kosten und weiteren Verträgen mit möglicherweise anderen Vertragspartnern führen! Das sollte vermieden werden.
Exakte Pläne im Maßstab von mindestens 1:50 von Grundrissen, Schnitten und Grundstück aus denen maßgenau sämtliche Festlegungen der Hausanlage, wie Lage und Größe der Türen oder Fenster nachzuvollziehen sind sollen der Baubeschreibung beiliegen.

Übersichtliche Kosten: Ein transparenter Kostenplan der ergänzend zur Baubeschreibung genau festlegt, welche Leistungen der Preis enthalten wird.

Ausbaustufen: Eigenleistungen müssen, wenn sie gewünscht und machbar sind, detailliert aufgeführt werden, damit es nicht zu Streitfällen kommt. Sie können entweder in der Baubeschreibung oder gesondert aufgeführt sein. Fehlen dürfen sie nicht!

Sonstige Inhalte: Besprechungsprotokolle, Skizzen, Veränderungsvorschläge, Extrawünsche und mündliche Zusagen des Partners sollten immer mit in den Vertrag aufgenommen werden.

Abschlagszahlungen: Die Festlegungen zu baufortschrittabhängigen Abschlagszahlungen ist sehr wichtig. Bei Mängelfeststellung oder unvollständigen Bauphasen kann das Geld zurückgehalten werden bis zur vertraglichen Erfüllung, wenn die Mängel wesentlich sind. Sonst in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten eines anderen Unternehmers. Beachten Sie, dass diese Zahlungen immer vom Baufortschritt abhängen und nicht zeitlich abhängig vereinbart werden!

Baudokumentation: Schließen Sie eine Vereinbarung über die Aushändigung von Schriftverkehr, Ausschreibungen, Genehmigungen, Bautagebuch, Abnahmeprotokolle, sämtlicher Planunterlagen und Berechnungen der Ausführungs- bzw. Werkplanung aller an der Planung beteiligter, wie Architekt, Tragwertsplaner, Heizungs-, Sanitär- und Elektroingenieure mit dem aktuellsten Stand. Diese Unterlagen sind generell wichtig für sie als Hauseigentümer aber besonders für den Fall von Gewährleistungsansprüchen oder dass sie später einmal Umbauen wollen.

Rücktrittsrecht: Es empfiehlt sich, ein kostenloses Rücktrittsrecht im Kaufvertrag zu vereinbaren, falls der geplante Grundstückskauf doch nicht zustande kommen sollte oder falls beantragte Fördermittel nicht genehmigt werden. Jedoch sollten sie nie einen Kaufvertrag für ein Fertighaus unterzeichnen, solange das Grundstück nicht sicher ihres ist und die Bebaubarkeit nicht geklärt ist.

Sicherheiten: Verlangen Sie eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft von der Bank des Anbieters und nehmen Sie diese in den Vertrag auf.

Baugenehmigung: Kümmert sich der Anbieter um die Baugenehmigung, so soll eine Kopie des amtlich genehmigten Bauantrages nicht fehlen. Dies sichert sie vor dem Erwerb eines illegal errichteten Bauwerks ab, welches sie im schlimmsten Fall wieder abreißen müssten.