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Zinsangaben bei Sparkassen-Immobiliendarlehen unter Umständen irreführend

Wie die Zeitschrift Finanztest in ihrer Oktober-Ausgabe berichtet, häufen sich in jüngster Zeit fragwürdige Angaben zur Effektivverzinsung bei Immobiliendarlehen von Sparkassen. Hintergrund ist die Auslegung einer geänderten Vorschrift in der Preisangaben-verordnung.

Während nach der alten Rechtslage (bis zum 30. Juli 2010) die Angabe des effektiven Jahreszinses für die Anfangsphase der Finanzierung geschuldet war, soll nun der Zins für die gesamte Darlehenslaufzeit angegeben werden. Weil Immobiliendarlehen zumeist eine Laufzeit von rund 30 Jahren haben, die erste Zinsbindungsphase aber lediglich fünf oder zehn Jahre beträgt, muss die Bank bei der Angabe des effektiven Jahreszinses über die gesamte Laufzeit nun mit einem angenommenen Zins weiterrechnen. Bei den meisten Banken bleibt dies folgenlos, weil eine Fortsetzung zum Vertragszins unterstellt wird, so dass derselbe effektive Zinssatz wie zuvor ausgewiesen wird.

Die Kreditverträge vieler Sparkassen sehen laut Finanztest allerdings vor, dass bei Ablauf der Zinsbindungsfrist die Verträge variabel, also zu Tageszinsen, verzinst werden. Weil diese im Moment sehr niedrig liegen, teilweise unter 2,5 Prozent, führt ein Weiterrechnen mit dem variablen Zinssatz zu einem ebenfalls sehr niedrigen Effektivzins. So kommt es zu einer Situation, in der der Effektivzins unter dem aktuellen Sollzins (früher: Nominalzins) liegt.

Der gegenteilige Effekt tritt bei solchen Darlehen dann auf, wenn der variable Zinssatz deutlich ansteigt. In diesem Fall wäre der Effektivzins der betroffenen Sparkassen deutlich höher als der von Banken, die mit dem aktuellen Sollzins weiterrechnen.

Wer sich also im Augenblick für ein Immobiliendarlehen interessiert, sollte beim Vergleich der Effektivzinssätze auch darauf achten, unter welchen Annahmen diese berechnet worden sind. Ein günstiger Effektivzinssatz ist nach der geänderten Verordnung noch kein Garant für eine wirklich günstige Finanzierung. Wir raten dazu, immer auf die tatsächliche liquide Belastung zu achten und rechtzeitig vor Ablauf einer Zinsbindungsphase das Gespräch mit der Bank zu suchen.