Mieteinbruch stellt London-Investoren vor Probleme

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief"

Um sage und schreibe fast 28% in heimischer Währung stürzte die Spitzenmiete im Londoner West End nach Recherchen von Savills im letzten Jahr ab. In Euro sind das nach dem Verfall des britischen Pfunds ca. minus 40%. Noch vor einem Jahr waren Fachleute von Jones Lang LaSalle davon ausgegangen, dass das West End, anders als die City, von der Krise weitgehend verschont bleiben dürfte (Vortrags-O-Ton: "2008 werden die Mieten im West End stabil bleiben"). Laut Savills zeigten sich erst im 3. Quartal 2008 Anzeichen für eine negative Entwicklung der Büromieten in ganz Europa. Noch 2007 waren die Mieten überall noch kräftig, meist zweistellig gestiegen.
Die Differenz zwischen Mieten in London und anderen europäischen Hauptstädten hat sich durch den dramatischen Einbruch in der Hauptstadt des Empire beträchtlich verringert. Ende 2007 lagen die Mieten in London bei 341% der Frankfurter CBD-Mieten. Zum Ende des Jahres 2008 waren es auch aufgrund des starken Euro 150%. Allerdings machen aber diese Spitzenmieten lt. Savills nur einen sehr kleinen Teil des Marktes aus. Die Durchschnittsmieten im Londoner West End haben sich dagegen lt. Savills im Jahresverlauf 2008 kaum verändert.“
Im Background hatten wir auch schon von brutalen Preiseinbrüchen in London bei einzelnen Verkäufen aus Drucksituationen heraus gehört. Wir waren noch skeptisch. Aber die multiplikative Kombination aus Mietentwicklung und Preiseinbruch durch steigende Renditeerwartungen der Investoren kann den Preis unvermieteter Flächen leicht auf 50% des 2007er Wertes drücken. Zwar könnte ein Investor mit einem guten, englischen Mietvertrag ("upwards only") über bis zu 30 Jahren und guter Bonität des Mieters die Delle gut aussitzen, wenn es nicht gleichzeitig steigende Gefahren von Mieterpleiten, Bewertungskorrekturnotwendigkeiten oder Finanzierungsprolongationsrisiken auf Grund "geänderter Geschäftspolitik" verstaatlichter Banken, Nachschussverpflichungen bei geänderten Bewertungen oder eigene Refinanzierungsprobleme fristenkongruenter Kredite der Banken gäbe. Allein deutsche Geschlossene Fonds dürften 2007 rund 500 Mio. Euro Eigenkapital bzw. über 1 Mrd. Euro Investment nach Großbritannien geschickt haben. Manche Mietansätze waren für Analysten schon zum Investmentzeitpunkt oberhalb des Marktes und nur vor dem Hintergrund englischer Mietverträge und guter Bonitäten akzeptabel. Damals war man noch stolz auf eine Bank als Mieter. (WR)