Atisreal: Deutsche Einzelhandels-Top-Standorte weiterhin sehr gefragt

Die deutschen Top-Standorte für Einzelhandelsimmobilien Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München waren lt. Atisreal trotz der im Verlauf des vergangenen Jahres schwächer gewordenen Konjunktur weiterhin sehr gefragt. Vor allem an den unter einem zu knappen Flächenangebot leidenden 1A-Lagen herrschte reges Interesse; in einigen Städten wurde der Nachfrageüberhang allerdings gegen Ende des Jahres leicht abgebaut. Die Nachfrage in den Nebenlagen war wie bereits 2007 weiter leicht rückläufig.
Die Expansionspläne mancher Einzelhändler haben sich jedoch verlangsamt, so dass diese oft längere Entscheidungszeiträume für die Anmietung nutzen. Vereinzelt wurden auch lt. Atisreal auslaufende Verträge nicht mehr verlängert, wodurch die Fluktuation leicht zugenommen habe. Vor allem die Nebenlagen werden unter diesem Trend zu leiden haben. Weiterhin stark expansiv sind Monolabel-Stores, Flagship-Stores und Luxuslabels, aber auch neue Gastronomiekonzepte (wie Le Pain Quotidien oder WakuWaku). Die meisten Flächen setzten Textilunternehmen und Dienstleister wie Mobilfunkanbieter um, Branchen mit nach wie vor sehr ausgeprägter Nachfrage waren darüber hinaus Sportswear und Elektronik.
Top-Lagen werden knapp – Nebenlagenangebot steigt
Die Angebotssituation ist abhängig von der Lagequalität: Während in den absoluten Top-Lagen weiterhin deutlich zu wenig Flächen zur Verfügung stehen, nimmt das Angebot in den Nebenlagen weiter zu. Diese „Dichotomisierung des Marktes“ hatte Ihnen übrigens "Der Platow Brief" schon vor über 15 Jahren als zu erwartende Entwicklung aufgezeigt. Dieser jetzt wieder, „schon“ seit 2007 zu beobachtende Trend hat sich fortgesetzt und wird sich in diesem Jahr weiter verstärken. Hierfür ist die voranschreitende Konzentration auf die 1A-Lagen verantwortlich, was zu einer schwierigeren Nachvermietung freier Flächen in den B- und C-Lagen beiträgt. Durch die schlechten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird diese Entwicklung zusätzlich forciert.
In einigen Städten werden größere Einzelhandelsprojekte entwickelt, die das Angebot an modernen Flächen in guten Lagen in den nächsten Jahren ausweiten werden. Hierzu gehören das Einkaufszentrum „Die Mitte“ und das Wertheim-Areal in Berlin, das Quartier Hofstatt in München, das Shoppingcenter My Zeil in Frankfurt oder der Kö-Bogen in Düsseldorf. Sie federn zum einen den Nachfragedruck des Marktes ab und stärken die jeweiligen Standorte. Trotzdem wird das Flächenangebot in den Top-Lagen knapp bleiben und die Nachfrage auch zukünftig nicht vollständig befriedigen können.

Spitzenmieten steigen – Durchschnittsmieten stagnieren
Der anhaltende Nachfragedruck im vergangenen Jahr spiegelt sich auch in der Entwicklung der Höchstmieten wider. An allen sechs analysierten Standorten hat die Top-Miete 2008 noch einmal angezogen. Spitzenreiter ist nach wie vor München mit 300 Euro/qm (+7%), die in der Kaufinger Straße und der Neuhauser Straße erzielt werden. Gemeinsam auf dem zweiten Platz liegen Frankfurt (+8%) und Köln (+13%) mit jeweils 260 Euro/qm Höchstmiete. Auch in Berlin stieg die Spitzenmiete in der Tauentzienstraße um 11% auf aktuell 245 Euro/qm. Den stärksten Zuwachs gegenüber dem Vorjahr verzeichnete Hamburg mit 15% auf 230 Euro/qm in der Spitalerstraße. Aber auch in Düsseldorf legte die Spitzenmiete um 10% auf 220 Euro/qm zu.
Die Durchschnittsmieten haben sich an den meisten Standorten differenziert entwickelt. Während sie in den Top-Lagen parallel zu den Spitzenmieten überwiegend leicht zulegen konnten, haben sie in den Nebenlagen mehrerer Städte bereits etwas nachgegeben oder maximal ihr Vorjahresniveau halten können.
2009 wird sich an dem vorhandenen Bild nicht viel ändern. Top-Lagen werden auch weiterhin nachgefragt sein. Die Nebenlagen werden allerdings zunehmend mit Leerständen zu kämpfen haben. Die schwächelnde Konjunktur wird den Einzelhandel nicht ganz kalt lassen. Expansionspläne werden sich zunehmend verlangsamen. Atisreal geht davon aus, dass sich die Spitzenmieten auf dem derzeitigen hohen Niveau konsolidieren werden. (AE)