Bauprojekte mit Lebensversicherungen finanzieren

Sofort Baugeld bekommen und dieses Darlehen später mit Hilfe einer Lebensversicherung tilgen: Das ist das Prinzip eines Versicherungsdarlehens zur Baufinanzierung. Meist wird dieses Modell von Lebensversicherungs-Gesellschaften angeboten, die damit auch in das Baufinanzierungsgeschäft einsteigen möchten. Nach Vertragsabschluss bekommt der Kunde das Darlehen ausgezahlt, um damit seine Immobilie zu finanzieren. Ab diesem Zeitpunkt beginnt er mit monatlichen Ratenzahlungen. Damit tilgt er aber keineswegs das Darlehen. Er begleicht nur die Zinsen und zahlt zugleich in eine Lebensversicherung ein. Wenn das Darlehen ausläuft, werden die eingezahlten Versicherungsbeiträge zuzüglich der Anlageerlöse aus der Lebensversicherung zur Tilgung verwendet.

So ist es zumindest in der Theorie. Allerdings mussten viele Versicherer in den vergangenen Jahren ihre Ertragsprognosen immer wieder nach unten korrigieren. Falls es wieder dazu kommt, reicht möglicherweise die Summe aus der Versicherung nicht aus, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Aus diesem Grund sollte man sicherheitshalber nur den Garantiezins der Lebensversicherung einplanen. Denn: Fallen die Überschüsse nicht so hoch aus wie erwartet, muss der Bauherr nachfinanzieren. Darüber hinaus wird die Errechnung des Effektivzinses dadurch kompliziert, dass der Kreditnehmer einerseits die Zinsen für das Darlehen aufbringen muss und andererseits den Guthabenzins der Lebensversicherung auf der Gewinnseite verbuchen kann. Deshalb sollten Sie von Ihrem Anbieter auf jeden Fall eine schriftliche und verbindliche Berechnung des Gesamteffektivzinses einfordern. Schließlich bleibt die Gesamtschuld zunächst über Jahre hinweg ungemindert, so dass sich die Zinszahlungen erheblich aufsummieren.

Trotz dieser Unsicherheiten bietet das Versicherungsdarlehen Vorteile. Da wäre zunächst die Absicherung im Todesfall. Stirbt der Kreditnehmer, wird die Versicherung an seine Hinterbliebenen ausgezahlt. Das Darlehen kann weitgehend getilgt werden, und die Angehörigen sind schuldenfrei. Es gibt aber auch andere Möglichkeiten der Absicherung, zum Beispiel in Form einer Restschuldversicherung. Ein weiteres Modell schlägt John Semler, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands der Immobilienfinanzierer, vor: „Besser als ein Versicherungsdarlehen ist eine sofort beginnende Tilgung und eine Risiko-Lebensversicherung zur Absicherung“, rät der Experte. Die Zinszahlungen, die durch die Tilgung eingespart würden, reichten in vielen Fällen schon zum Finanzieren einer Risiko-Lebensversicherung aus. Diese Versicherung sollte so bemessen sein, dass sie die Rückzahlung des Baudarlehens ermöglicht und außerdem die Existenz der Hinterbliebenen sichert. Risiko-Lebensversicherungen sind viel günstiger als Kapital-Lebensversicherungen. Eine Auszahlung der Risiko-Lebensversicherung gibt es allerdings nur im Todesfall. Welche Strategie die Richtige ist, sollten Bauherren im Einzelfall mit Hilfe eines unabhängigen Finanzfachmanns durchrechnen.

Interessante Perspektiven eröffnet ein Versicherungsdarlehen aus steuerlicher Sicht vor allem für Bauinvestoren, die hohe Steuersätze zahlen und das finanzierte Objekt vermieten wollen. „Bei der Finanzierung vermieteten Eigentums kommt es steuerlich wesentlich auf die Einkunftsart ,Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung' an“, erklärt Andrea Heyer, Verbraucherzentrale Sachsen. „Finanzierungskosten können als Werbungskosten abgesetzt werden. Dadurch kommt es anfangs zu negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und zur Senkung der Steuerlast.“

Auch Finanzexperte John Semler sieht Versicherungsdarlehen eher als Instrument zur Finanzierung eines Investitionsobjektes. „Eigennutzern rate ich im Normalfall von diesem Konstrukt ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Zielgruppe primär Finanzierer sind, die anfallende Sollzinsen steuerlich geltend machen können“, erklärt Semler. Die Gewinnanteile können sich auch unvorteilhaft auf die Besteuerung auswirken. Deshalb sollte ein Versicherungsdarlehen immer zusammen mit einem Steuerberater berechnet werden.