Immobilienkauf

Die Zwangsversteigerung

Erst genau informieren, dann mitbieten

Für betroffene Hausbesitzer ist eine Zwangsversteigerung ein absolutes Schreckensszenario. Interessenten haben hingegen die Möglichkeit, bei der Versteigerung eines Hauses einen niedrigeren Preis als den Verkehrswert zu zahlen.

Zwangsversteigerung: Immobilien günstig erwerben


Immobilien preiswert erwerben via Zwangsversteigerung.

Für Immobilieninteressenten stellt eine Zwangsversteigerung eine gute Möglichkeit dar, eine Immobilie günstig zu erwerben. Denn die Preise der zwangsversteigerten Objekte liegen vielfach deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert. Darüber hinaus entfallen beim Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung die Notarkosten und die Maklerprovision. Allerdings birgt eine Zwangsversteigerung auch gewisse Risiken. So besteht bei einer zwangsversteigerten Immobilie weder eine Garantie noch eine Gewährleistung. Auch haben Käufer kein Rücktrittsrecht, wenn beispielsweise später Baumängel zum Vorschein kommen. Ein weiteres Risiko geht von den Bewohnern der Immobilie aus, denn diese sind nicht verpflichtet, Gutachter ins Haus zu lassen. Um beim Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung auf Nummer sicher zu gehen, sollten potenzielle Käufer gewisse Punkte berücksichtigen. Neben einem Grundbuchauszug, der Informationen über etwaige Belastungen oder Sondernutzungsrechte enthält, sollten Käufer auf ein Wertgutachten bestehen. Dieses gibt Auskunft über den Bauzustand, die Lage, den Verkehrswert und die Anschlüsse der Immobilie. Darüber hinaus sollte möglichst eine Innenbesichtigung mit einem Baufachmann erfolgen.

Gründe für die Zwangsversteigerung

Bei der Zwangsversteigerung handelt es sich um ein Vollstreckungsverfahren: Der Anspruch eines Gläubigers wird mit staatlichen Machtmitteln durchgesetzt. In so einem Fall beantragt der Gläubiger beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung, um seine finanziellen Ansprüche durchzusetzen und aus dem Objekt noch möglichst viel Kapital zu schlagen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um einen dinglichen Gläubiger, also einen Gläubiger eines im Grundbuch festgehaltenen Rechts oder um einen persönlichen Gläubiger (mit sonstiger Geldforderung) handelt. Gläubiger können somit aufgrund einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen vollstrecken und auf diese Weise ihre Ansprüche befriedigen. Zum unbeweglichen Vermögen zählen neben Grundstücken und deren Aufbauten auch Wohnungseigentum, Teileigentum und grundstücksgleiche Rechte (z. B. das Erbbaurecht). Die rechtliche Grundlage der Zwangsversteigerung ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, kurz ZVG, das am 24. März 1897 in Kraft trat und zuletzt am 7. Dezember 2011 geändert wurde. Zu unterscheiden ist die Zwangsversteigerung von der Zwangsverwaltung. Während Erstere auf die Verwertung der Substanz zielt, ist Letztere auf den Ertrag eines Grundstückes ausgerichtet.

Ein weiterer häufiger Grund für Zwangsversteigerungen sind Ehescheidungen, bei denen sich beide Parteien nicht auf eine gütliche Lösung für die gemeinsame Immobilie einigen können. Wenn einer der Miteigentümer beim Amtsgericht den Antrag auf Teilungsversteigerung einreicht, kann das Gericht eine Zwangsversteigerung anordnen.

Zwangsversteigerungen bieten oft die Chance für einen günstigeren Erwerb von Immobilien: Oft gibt sich der Gläubiger mit einem geringeren Erlös zufrieden, wenn das Objekt nur zügig zu Geld wird. Allerdings bestimmt auch bei einer Zwangsversteigerung das Angebot die Nachfrage. Geräumige, gepflegte Häuser in bester Lage sind für einen fünfstelligen Betrag eher nicht zu haben. Außerdem verhindern klare Vorgaben, dass Immobilien den Eigentümer zum Ramschpreis wechseln. Als Maßgabe dient hierbei der Verkehrswert, der vom Vollstreckungsgericht festgelegt wird. In der Regel wird hierfür ein Gutachter vom Gericht bestellt.

Erste Anlaufstelle: das Amtsgericht

Die sachliche Zuständigkeit für eine Zwangsversteigerung obliegt dem Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Die Amtsgerichte veröffentlichen bevorstehende Zwangsversteigerungen in Tageszeitungen und im Internet. Dort gibt es Basisinformationen wie eine kurze Beschreibung des Objekts, Angaben zur Lage sowie zum Verkehrswert. „Ein niedriger Verkehrswert allein sollte keine Entscheidungsgrundlage sein“, warnt Stefan Walter, Geschäftsführer der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund. „Dahinter können sich Häuser mit Mängeln, eine problematische Lage oder ein ungünstig geschnittenes Grundstück verbergen.“
Über das Aktenzeichen aus der Bekanntmachung lässt sich am Amtsgericht der zuständige Rechtspfleger ausfindig machen. Er kann den Gläubiger, meist eine Bank, nennen und Bietinteressenten Einblicke in das Verkehrswertgutachten gewähren. Dieses enthält Einzelheiten zur Wertermittlung, bei Häusern Angaben zu Baumängeln und zum erzielbaren Mietertrag. Der Rechtspfleger kann auch den Grundbuchauszug mit Grundschulden und Baulasten vorlegen.

Interessante Immobilien vor der Versteigerung besichtigen

Mann bildet Rahmen mit seinen Händen

Von der Immobilie sollten Sie sich immer selbst ein Bild machen.

Doch amtliche Auskünfte reichen nicht aus. „Oft kann man sich von der Gläubigerbank ein detailliertes Exposé zuschicken lassen“, sagt Stefan Walter. „Idealerweise nimmt man interessante Immobilien selbst in Augenschein. Dabei erfährt man eine Menge über Lage, Grundstückszuschnitt und Zustand.“ Häuser, die noch vom Schuldner oder Mieter bewohnt sind, stehen für eine Innenbesichtigung jedoch kaum zur Verfügung. Sind alle wesentlichen Informationen zusammengetragen, geht es an den Finanzplan. „In jedem Fall sollte man ein sachlich durchgerechnetes Limit festlegen, bis zu dem man bieten will“, nennt Stefan Walter eine Grundregel. Dazu ist ein Finanzierungsgespräch mit der Hausbank unumgänglich, sofern man das Geld nicht flüssig hat. Als „Training“ empfiehlt sich der Besuch von Zwangsversteigerungen anderer Immobilien, um mit dem Verfahren vertraut zu werden.

Sicherheitsleistung und Gebotsgrenzen

Scheckheft und Kugelschreiber

Bieter müssen eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts bereitlegen.

Am eigentlichen Termin muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts bereitliegen. Diesen Betrag muss der Bieter auf Verlangen von Gläubiger oder Schuldner erbringen. Zugelassen sind nur bestätigte Bundesbankschecks, Verrechnungsschecks, deren Vorlagefrist noch mindestens drei Tage läuft, Bürgschaften eines Kreditinstituts oder eine vorherige Überweisung an die Gerichtskasse. Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung darf für Gebote von weniger als der Hälfte des Verkehrswerts kein Zuschlag erteilt werden. Bleibt das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen. Bei späteren Terminen können diese Grenzen gestrichen werden. Vor der Bieterrunde wird das sogenannte geringste Gebot verkündet. Im einfachsten Fall handelt es sich um die Verfahrenskosten zuzüglich offener kommunaler Lasten und damit um einen meist vierstelligen Betrag. Ein Gebot muss zumindest das geringste Gebot erreichen, um zulässig zu sein. Das geringste Gebot kann auch sogenannte bestehenbleibende Rechte umfassen, beispielsweise eine Grundschuld, die bereits aus dem Grundbucheintrag bekannt sein sollte. In diesem Fall erwirbt der Meistbietende diese Belastungen mit.

Einen kühlen Kopf bewahren

In der 30-minütigen Bietfrist sollte man sich auf keinen Fall vom Auktionsfieber packen und zu Geboten über die eigene Obergrenze hinaus verleiten lassen. „Es kann hilfreich sein, jemanden mitzunehmen, der zügelnd eingreift“, rät Eigentümer-Vertreter Stefan Walter. Besondere Aufmerksamkeit verdient das Bietverhalten von Mietern und Vertretern der Gläubigerbank. Wenn der Zuschlag erfolgt, wird der Höchstbietende sofort Eigentümer.