Immobilienkauf
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Die Zwangsversteigerung

Erst genau informieren, dann mitbieten

Für betroffene Hausbesitzer ist eine Zwangsversteigerung ein absolutes Schreckensszenario. Für Interessenten hingegen ist dieses Vollstreckungsverfahren eine Gelegenheit zum günstigen Erwerb eines Hauses.

Haus und Gerichtshammer

Eine Zwangsversteigerung ist oft die Folge einer gescheiterten Baufinanzierung.

Die Zwangsversteigerung ist oft der letzte Akt einer gescheiterten Baufinanzierung oder die Folge von Hypothekendarlehen auf Häuser, die der Schuldner nicht mehr bedienen kann. In so einem Fall beantragt der Gläubiger beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung, um seine finanziellen Ansprüche durchzusetzen und aus dem Objekt noch möglichst viel Kapital zu schlagen. Genau darin liegt die Chance für den günstigen Erwerb von Immobilien: Oft gibt sich der Gläubiger mit einem geringeren Erlös zufrieden, wenn das Objekt nur zügig zu Geld wird. Allerdings bestimmt auch bei einer Zwangsversteigerung das Angebot die Nachfrage. Geräumige, gepflegte Häuser in bester Lage sind für einen fünfstelligen Betrag eher nicht zu haben. Außerdem verhindern klare Vorgaben, dass Immobilien den Eigentümer zum Ramschpreis wechseln.

Erste Anlaufstelle: das Amtsgericht

Gefaltete Seiten einer Zeitung

Oft werden Zwangsversteigerungen in der Tageszeitung angekündigt.

Die Amtsgerichte veröffentlichen bevorstehende Zwangsversteigerungen in Tageszeitungen und im Internet. Dort gibt es Basisinformationen wie eine kurze Beschreibung des Objekts, Angaben zur Lage sowie zum Verkehrswert. „Ein niedriger Verkehrswert allein sollte keine Entscheidungsgrundlage sein“, warnt Stefan Walter, Geschäftsführer der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund. „Dahinter können sich Häuser mit Mängeln, eine problematische Lage oder ein ungünstig geschnittenes Grundstück verbergen.“
Über das Aktenzeichen aus der Bekanntmachung lässt sich am Amtsgericht der zuständige Rechtspfleger ausfindig machen. Er kann den Gläubiger, meist eine Bank, nennen und Bietinteressenten Einblicke in das Verkehrswertgutachten gewähren. Dieses enthält Einzelheiten zur Wertermittlung, bei Häusern Angaben zu Baumängeln und zum erzielbaren Mietertrag. Der Rechtspfleger kann auch den Grundbuchauszug mit Grundschulden und Baulasten vorlegen.

Interessante Immobilien vor der Versteigerung besichtigen

Mann bildet Rahmen mit seinen Händen

Von der Immobilie sollten Sie sich immer selbst ein Bild machen.

Doch amtliche Auskünfte reichen nicht aus. „Oft kann man sich von der Gläubigerbank ein detailliertes Exposé zuschicken lassen“, sagt Stefan Walter. „Idealerweise nimmt man interessante Immobilien selbst in Augenschein. Dabei erfährt man eine Menge über Lage, Grundstückszuschnitt und Zustand.“ Häuser, die noch vom Schuldner oder Mieter bewohnt sind, stehen für eine Innenbesichtigung jedoch kaum zur Verfügung. Sind alle wesentlichen Informationen zusammengetragen, geht es an den Finanzplan. „In jedem Fall sollte man ein sachlich durchgerechnetes Limit festlegen, bis zu dem man bieten will“, nennt Stefan Walter eine Grundregel. Dazu ist ein Finanzierungsgespräch mit der Hausbank unumgänglich, sofern man das Geld nicht flüssig hat. Als „Training“ empfiehlt sich der Besuch von Zwangsversteigerungen anderer Immobilien, um mit dem Verfahren vertraut zu werden.

Sicherheitsleistung und Gebotsgrenzen

Scheckheft und Kugelschreiber

Bieter müssen eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts bereitlegen.

Am eigentlichen Termin muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts bereitliegen. Diesen Betrag muss der Bieter auf Verlangen von Gläubiger oder Schuldner erbringen. Zugelassen sind nur bestätigte Bundesbankschecks, Verrechnungsschecks, deren Vorlagefrist noch mindestens drei Tage läuft, Bürgschaften eines Kreditinstituts oder eine vorherige Überweisung an die Gerichtskasse. Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung darf für Gebote von weniger als der Hälfte des Verkehrswerts kein Zuschlag erteilt werden. Bleibt das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen. Bei späteren Terminen können diese Grenzen gestrichen werden. Vor der Bieterrunde wird das sogenannte geringste Gebot verkündet. Im einfachsten Fall handelt es sich um die Verfahrenskosten zuzüglich offener kommunaler Lasten und damit um einen meist vierstelligen Betrag. Ein Gebot muss zumindest das geringste Gebot erreichen, um zulässig zu sein. Das geringste Gebot kann auch sogenannte bestehenbleibende Rechte umfassen, beispielsweise eine Grundschuld, die bereits aus dem Grundbucheintrag bekannt sein sollte. In diesem Fall erwirbt der Meistbietende diese Belastungen mit.

Einen kühlen Kopf bewahren

In der 30-minütigen Bietfrist sollte man sich auf keinen Fall vom Auktionsfieber packen und zu Geboten über die eigene Obergrenze hinaus verleiten lassen. „Es kann hilfreich sein, jemanden mitzunehmen, der zügelnd eingreift“, rät Eigentümer-Vertreter Stefan Walter. Besondere Aufmerksamkeit verdient das Bietverhalten von Mietern und Vertretern der Gläubigerbank. Wenn der Zuschlag erfolgt, wird der Höchstbietende sofort Eigentümer.

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