Oh­ne Part­ner­schafts­ver­trag - Im­mo­bi­li­en­kauf für un­ver­hei­ra­te­te Paa­re

Rund 2,6 Millionen Deutsche lebten 2010 ohne Trauschein zusammen. Beim gemeinsamen Immobilienkauf stehen unverheiratete Paare vor einer Reihe juristischer Fragen. Wie sich der Traum vom Haus auch ohne Trauschein leicht verwirklichen lässt, erfahren Sie hier.

Im Vergleich zu Ehepaaren ist die Beziehung zwischen unverheirateten Partnern rechtlich nicht geregelt. Ehepartner leben normalerweise automatisch im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Für unverheiratete Paare gilt dies nicht. Deshalb müssen sie selbst für Rechtssicherheit sorgen.

Angenommen, beide Partner beteiligen sich an der Finanzierung und erbringen Eigenleistungen wie Dachausbau, Tapezieren und Streichen – steht ihnen damit automatisch ihr jeweiliger Anteil am Haus zu? Nicht in jedem Fall. Tatsächlich spielt es keine Rolle, wer welchen Anteil an der Finanzierung und an Handwerksleistungen übernommen hat: Nur derjenige, der im Grundbuch steht, besitzt Rechte an der Immobilie.

Deshalb gilt: Grundsätzlich sollten sich beide Partner ins Grundbuch eintragen lassen. „Die am weitesten verbreitete Möglichkeit für Paare ohne Trauschein, eine Immobilie zu erwerben, ist der Erwerb nach Bruchteilen“, erklärt Dr. Moritz W. Menges von der Hamburgischen Notarkammer. Eigentumserwerb nach Bruchteilen bedeutet, dass nicht eine Person das gesamte Eigentum erwirbt, sondern mehrere Personen Bruchteile desselben: „In der Praxis werden Paare oft jeweils zur Hälfte Eigentum erwerben, was auch so ins Grundbuch eingetragen wird.

Im Grundbuch heißt es dann unter Eigentümer: Herr Müller und Frau Meier zu je 1/2. Durch die Eintragung haben beide Partner eine dingliche, das heißt jedem gegenüber wirksame Rechtsposition – sie sind eben beide Eigentümer.“ Die Anträge an das Grundbuchamt können auch ein anderes Beteiligungsverhältnis (Herr Müller: 90 Prozent, Frau Meier: 10 Prozent) aufweisen.

Eine weitere, wenn auch seltener genutzte Möglichkeit: Unverheiratete Paare können ihren Immobilienkauf durch einen Gesellschaftsvertrag juristisch absichern. Hierzu gründen sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und werden dann gemeinschaftlich ins Grundbuch eingetragen. Dabei ist die Beratung durch einen Notar empfehlenswert. „Allgemeine Ausführungen hierzu verbieten sich, weil die Umstände des Einzelfalls maßgeblich auch die Regelungen des GbR-Gesellschaftsvertrages bestimmen. Daher sollte der Notar frühzeitig einbezogen werden, um eine maßgeschneiderte Lösung zu finden,“ rät Moritz Menges.

Banken interessieren sich vor allem für die Zahlungsfähigkeit ihrer Geschäftspartner, und für eine verlässliche Kreditrückzahlung. „Bei der Bonitätsbeurteilung machen Banken keinen Unterschied zwischen Ehepaaren und Paaren ohne Trauschein“, weiß Christian Schmid-Burgk, Experte für Baufinanzierung der Hamburger Verbraucherzentrale. „Die primäre Sicherheit stellt immer die Immobilie selbst dar.“

In aller Regel unterschreiben beim Immobilienkauf beide künftige Hausbesitzer als Kreditnehmer den Vertrag. Deshalb hat die Bank ein Interesse daran, dass beide Vertragspartner den Kredit zurückzahlen. Das kann zum Problem werden, wenn der Traum vom gemeinsamen Leben platzt, der Kredit aber noch nicht zurückgezahlt ist: „Für die Dauer des Darlehensvertrages sind beide Partner gebunden und die Entlassung aus der Haftung ist nur in wenigen Fällen möglich. Beispielsweise wenn der weiterhin haftende Partner eine sehr gute Bonität besitzt“, gibt Schmid-Burgk zu bedenken. Wird die Immobilie an den einen Partner verkauft, kann der andere aus dem Darlehensvertrag aussteigen. Wird das Objekt an einen Dritten verkauft, muss sofort das gesamte Darlehen zurückgezahlt werden – plus Vorfälligkeitsentschädigung.

Paare ohne Trauschein sollten bereits vor dem Immobilienkauf ganz nüchtern darüber nachdenken, wer von beiden nach einer möglichen Trennung im Haus wohnen bleiben wird – und dem ausziehenden Partner einen bestimmten Ablösebetrag auszahlt.

Juristische Sicherheit bietet ein Partnerschaftsvertrag, mit dem beide Partner ihre Rechte an der Immobilie verbindlich regeln. Ein solcher Vertrag muss sich nicht auf den Immobilienkauf beschränken, sondern kann auch andere gegenseitige Verpflichtungen beinhalten. Dazu gehören etwa Unterhaltsregelungen oder Regelungen zur Verteilung gemeinsamer Vermögensgegenstände. Wenn ein Partner mit handwerklichen Eigenleistungen am gemeinsamen Haus mitbaut, bietet es sich unter Umständen an, konkrete Ausgleichsleistungen für den Fall der Trennung vorzusehen.

Der Partnerschaftsvertrag sei für den Immobilienkauf nicht zwingend notwendig, betont Moritz Menges von der Hamburgischen Notarkammer. Doch er schafft Rechtssicherheit, wenn die Beziehung scheitert: „Möchte man besondere Vorkehrungen für den Fall der Trennung treffen, also beispielsweise ein Vorkaufsrecht, ein Ankaufsrecht oder ein Recht zur Miete vereinbaren, eignet sich ein Partnerschaftsvertrag hierfür sehr gut.“ Der Partnerschaftsvertrag kann formfrei von den Partnern aufgesetzt werden. Einzige Ausnahme: „Geht es um Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit einem Grundstück, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.“

Ebenfalls wichtig: Was geschieht mit dem Haus, wenn einer der Partner stirbt? Während für Ehepaare das gesetzliche Erbrecht gilt, fällt bei unverheirateten Paaren ohne Kinder der Eigentumsanteil des Verstorbenen an dessen Eltern, Geschwister oder sonstige Erbberechtigte. Oft drohen in solchen Fällen Streit und der Verkauf des Hauses, weil die Erben ausbezahlt werden müssen. Unverheiratete Paare können vorsorglich Einzeltestamente aufstellen, in denen der jeweils andere Partner als Erbe eingesetzt wird und ihm ein Vorkaufsrecht für die nicht vererbbaren Pflichtanteile an der Immobilie eingeräumt wird. Noch sicherer ist ein notariell beurkundeter Erbvertrag: Mit ihm lässt sich der Partner als Alleinerbe einsetzen – und auch der Pflichtanteil für die Kinder umgehen, wenn sie der Regelung zustimmen. Diese Fragen sollten schon vor dem gemeinsamen Immobilienkauf geklärt sein.