Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Der Kauf eines bereits fertigen Hauses ist nicht unbedingt unkomplizierter, als selbst eines zu bauen. Im Gegenteil: Viele Aspekte, die früher oder später rechtlich und finanziell relevant sein können, sind beim Hauskauf zu beachten. Doch das sollte niemanden vom Hauskauf abschrecken. 

Erfahren Sie in unseren Hauskauftipps, was bei einer Besichtigung zu beachten ist und wie Sie sich von der Finanzierungsvorplanung bis zum Vertragsabschluss vor bösen Überraschungen schützen können.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Beim Hauskauf gibt es viele Faktoren zu beachten, wozu unter anderem der Zustand der Immobilie und die geschätzten Modernisierungs- und Instandhaltungskosten gehören.

     

  • Die Lage ist für den Hauskauf ausschlaggebend. Wichtig ist vor allem eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsläden, Arztpraxen und je nach Familiensituation Kindertagesstätten und Schulen. 

     

  • Auch die Immobilienfinanzierung muss beachtet werden, wenn es um den Hauskauf geht. Liegt ein gewisses Eigenkapital vor, ist eine Immobilienfinanzierung durch die Bank deutlich günstiger und wahrscheinlicher. 

     

  • Die Kaufnebenkosten sollte man ebenfalls beachten, da sie einen hohen Betrag ausmachen. Zu erwähnen sind unter anderem die Grunderwerbsteuer und die Maklerkosten. 

     

  • Beim Hauskauf sollten sich die Leute ausreichend Zeit lassen, um die Immobilie genau zu durchleuchten und sich so vor möglichen Baumängeln zu schützen. Gutachter:innen und allgemein Fachperson sind besonders hilfreich, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen.


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Vorbereitung ist alles: Finanzierung und Wünsche


Bevor die Suche nach dem Traumhaus beginnt, sollten Sie die Grundvoraussetzungen klären. Ein wichtiger Bestandteil ist die Finanzierungsplanung. Welches Eigenkapital haben Sie zur Verfügung? Was für einen Kredit können Sie bei welcher Bank aufnehmen? Wie viel möchten Sie in das Haus investieren? Einen ersten Eindruck Ihrer Möglichkeiten gibt Ihnen der Finanzierungsrechner von ImmoScout24.

Oftmals ist es so, dass ein großer Teil des Kaufpreises finanziert werden muss. Es ist aber immer sinnvoll, zumindest die anfallenden Nebenkosten selber zu zahlen. Durch den Eigenanteil steigen die Chancen auf eine Immobilienfinanzierung mit besseren Konditionen. Möglich ist aber auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Diese Variante wird auch Vollfinanzierung genannt.

Die Kaufnebenkosten werden bei der 100 prozentigen Finanzierung ebenfalls mitfinanziert. Man spricht dann auch von einer 120% Finanzierung. Zu den Nebenkosten gehören unter anderem:

Diese ganzen Kaufnebenkosten machen vielmals 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus. Am besten lassen Sie sich mehrere Finanzierungsangebote unterbreiten, um die beste Finanzierung für den Hauskauf zu finden.

Hand in Hand mit der Finanzierung geht die Frage nach Ihren persönlichen Wünschen und Vorstellungen. Machen Sie sich eine Liste und notieren Sie, welche Punkte Ihr zukünftiges Haus unbedingt erfüllen muss. Denken Sie dabei nicht nur in klassischen Kategorien wie Zimmeranzahl, Wohnfläche oder dem Wunsch nach einem schönen Garten.



„immobilienfinanzierung“

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

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Weitere Aspekte, die Sie bei Ihren Überlegungen berücksichtigen sollten:

  • Sind Sie bereit, vor dem Einzug größere Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen?
  • Möchten Sie lieber in einen Neubau oder Altbau ziehen? 

  • Wie wichtig sind Lage und Anbindung des Hauses?

  • Wie sieht es mit der Lärmbelästigung (beispielsweise durch Straßenverkehr oder Industriegebiet) im Umfeld aus? 

  • Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?

  • Machen die Nachbarn einen freundlichen Eindruck? 

  • Befindet sich die Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet?

  • Welche Versicherungen und welche Ausschlüsse gibt es für das Objekt? 

  • Sind Neubauten im Umfeld geplant?

Gerade bei älteren Häusern kann der Modernisierung- und Renovierungsbedarf schnell unerwartete Ausmaße annehmen. Legen Sie deshalb von vornherein fest, wie viel Spielraum Ihre Finanzierung für diese Posten hergibt – und wählen das Haus entsprechend aus. Der schönste Altbau wird Sie nicht glücklich machen, wenn eine zeitnah notwendige Modernisierung für Sie finanziell nicht tragbar ist.


Warum die Lage so wichtig ist

Die Lage einer Immobilie zählt zu den wichtigsten Kriterien beim Hauskauf. Sie entscheidet letztendlich über den Objektwert und einen möglichen zukünftigen Wiederverkaufswert. Liegt das Haus weit ab vom Zentrum, ist mit deutlich günstigeren Konditionen zu rechnen. Dafür gibt es aber den Nachteil, zum größten Teil auf das eigene Fahrzeug oder öffentliche Verkehrsmittel angewiesen zu sein.

Deswegen sollten Sie im Vorfeld prüfen:

  • Ob Einkaufsläden in der Nähe vorhanden sind

  • Arztpraxen leicht erreichbar sind 

  • Die Arbeitsstelle gut erreichbar ist

Das sind Einrichtungen, die nicht fehlen sollten. Falls Kinder zum Haushalt gehören, sollten sich auch Kindertagesstätten und Schulen in der Nähe befinden. All diese Faktoren müssen Sie beim Hauskauf beachten. 

Erst dann, wenn Sie sich über die optimale Lage im Klaren sind, können Sie sich auf die Suche nach einem Haus begeben. Am besten ist es auch, sich zu verschiedenen Zeiten die Gegend um das mögliche Domizil anzuschauen. So bekommen Sie einen Überblick über die Lärmbelästigung und weitere Faktoren zu unterschiedlichen Zeiten. 

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Tipp: Zeit nehmen

Die Entscheidung sollten Sie nie überstürzen. Immerhin ist ein Hauskauf eine Sache, die nicht jeden Tag durchgeführt wird. Haben Sie sich für ein Haus entschieden und gekauft, können Sie es nicht einfach wieder zurückgeben. Deswegen sollten Sie sich viel Zeit nehmen und eine Hauskaufberatung in Anspruch nehmen.


Warum reicht eine Besichtigung allein nicht aus?


Häufig werden Häuser schon nach einer einzigen Besichtigung gekauft. Und manchmal dauert diese nicht länger als eine halbe Stunde. Doch in einer halben Stunde kann ein Haus nicht sorgfältig besichtigt werden. Eine Erstbesichtigung vermittelt nur einen ersten Eindruck und groben Überblick – sie sollte niemals als alleinige Entscheidungsgrundlage für den Hauskauf dienen. Gefällt Ihnen die Immobilie, ist grundsätzlich eine Folgebesichtigung notwendig, bei der Sie das Haus auf Herz und Nieren prüfen können. Tauchen dabei Fragen auf, die ungeklärt bleiben, sollten Sie diese vor einem Kauf durch einen Sachverständigen klären lassen.

Doch was muss ich beim Hauskauf nun beachten? Eher unwichtig ist die Gestaltung von Böden, Wänden und Decken eines Hauses, obwohl diese bei Besichtigungen oft viel Aufmerksamkeit auf sich ziehen. Diese Elemente können Sie mit wenig Aufwand leicht entsprechend Ihren Vorstellungen verändern. Wie bereits erwähnt: Wichtiger sind die „inneren Werte“ des Hauses. 

Werfen Sie einen genauen Blick auf die Dinge, die Ihnen die Freude am neuen Haus schnell verderben können, wenn sie in einem schlechten Zustand sind.

Werfen Sie einen genauen Blick auf die Dinge, die Ihnen die Freude am neuen Haus schnell verderben können, wenn sie in einem schlechten Zustand sind.

Dazu gehören zum Beispiel:

 
  • Keller, Dach und Fenster
  • Heizung 
  • Wasser- und Abwasserleitungen
  • Wärme- und Schalldämmung
  • Wände (Risse, Feuchtigkeit und Schimmel)

Denn was viele nicht wissen:

Ein gebrauchtes Haus wird „gekauft wie gesehen“. Spätere Schadensersatzansprüche gegen Vorbesitzer:innen sind nur sehr schwer durchzusetzen und meist auch nur dann, wenn Sie nachweisen können, dass die Person Ihnen wissentlich schwerwiegende Mängel verschwiegen hat. Aussagen von Makler:innen zu einer Immobilie sollten Sie mit großer Vorsicht begegnen, denn sie haften nur in sehr seltenen Fällen für ihre Auskünfte.

Außerdem ist es ratsam, sich bei Kaufinteresse alle vorab verfügbaren Dokumente aushändigen zu lassen. So können Sie Ihre Kaufentscheidung zusätzlich absichern.

Fragen Sie Verkäufer:innen oder Makler:innen beispielsweise nach:

 

  1. Grundrissen
  2. Grundbuchauszug
  3. Energieausweis
  4. Pachtvertrag
  5. Bebauungsplan
  6. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

 

Aber warum ist ein Einblick in diese Unterlagen so wichtig?

 
  1. Im Grundbuch werden alle bisherigen Hausbesitzer:innen aufgelistet. Außerdem gibt es im Grundbuchauszug einen Überblick über Alt- und Baulasten. Auch Grundschulden werden aufgelistet. Entsprechende Einträge müssten vor dem Verkauf noch gelöscht werden, um ein Haus ohne Nachteile zu erhalten.
  2. Allerdings gibt es nur einen Einblick in den Grundbuchauszug, wenn wirklich ernsthaftes Interesse an der Immobilie besteht. Seriöse Verkäufer:innen, die nichts zu verbergen haben, ermöglichen aber auch von Anfang an Einsicht. Falls die verkaufende Person bei der Frage nach dem Grundbuchauszug ausweicht, ist schon Vorsicht geboten. Da könnte es etwas zu verbergen geben.
  3. Ein Bebauungsplan kann ebenfalls relevant werden. Wer sich den Bebauungsplan zeigen lässt, bekommt einen Überblick über mögliche Bauvorhaben im Umkreis der Immobilie. Soll beispielsweise ein Industriegebiet vor der Haustür entstehen, wäre es gut, dies vorher zu wissen. So könnten Sie sich noch anderweitig entscheiden oder diesen Aspekt für Preisverhandlungen nutzen.
  4. Ein Besuch bei zukünftigen Nachbar:innen kann auch ganz hilfreich sein. Die dort lebenden Leute haben möglicherweise Informationen zu Wasserschäden oder Problemen des Hauses. Auch wissen sie, welche Dinge sonst noch in der Region zu besprechen sind. Durch einen netten Plausch mit den möglichen Nachbarn bekommen Sie ein Gefühl dafür, ob eine Harmonie besteht oder ob mit Stress zu rechnen ist.

Vor- und Nachteile des Hauskaufs

Wer sich eine eigene Immobilie wünscht, der muss nicht zwangsläufig einen Neubau in Erwägung ziehen. Auch ein gutes gebrauchtes Haus ist eine Option, die einige Vor- aber auch Nachteile mit sich bringt. Die Vor- und Nachteile sollten Sie beachten, wenn Sie ein Haus kaufen möchten. Hier haben wir eine Übersicht zusammengestellt:​

Vorteile Nachteile
✅ Meistens niedrigere Kosten als Immobilienneubau ❌ Baumängel möglich, die man nicht gleich erkennt
✅ Einzug ist zügig möglich ❌ Modernisierungskosten können hoch ausfallen
✅ Nachhaltigkeit beim Kauf eines gebrauchten Hauses gegeben ❌ Einschränkung hinsichtlich der Raumaufteilung und Gestaltung

Haus kaufen Tipps: Häufige Fehler, die Sie beim Hauskauf beachten und vermeiden sollten

Beim Hauskauf gibt es einige Fehlerquellen, die zu beachten sind. Wir haben hier die drei häufigsten Fehler aufgelistet, die Sie unbedingt vermeiden sollten:

 

  • Zu wenig Zeit genommen: Viele Leute freuen sich, wenn sie endlich eine Immobilie finden, die ganz gut zu den eigenen Vorstellungen passt. Es ist aber wichtig, nicht direkt nach der ersten Besichtigung zuzuschlagen. Während der ersten Besichtigung gibt es nur einen ersten Eindruck. Wer wirklich Interesse hat, sollte einen zweiten Termin vereinbaren, um sich mit der Beschaffenheit zu beschäftigen. So lassen sich mögliche Fehler aufdecken. Immerhin ist es bei einem gebrauchten Haus so, dass es gekauft wie gesehen wird. Wer sich nicht gründlich informiert, kann zum Schluss das Nachsehen haben.
  • Instandhaltungskosten falsch eingeschätzt: Ein gebrauchtes Haus kann mit einem erheblichen Modernisierungs- und Sanierungsbedarf und Instandhaltungskosten einhergehen. Die anfallenden Kosten können schnell unterschätzt werden. Um einen Überblick über mögliche Kosten zu erhalten, sollten Sie die Kosten grob überschlagen. Am besten holen Sie Gutachter:innen ins Boot, um auf Nummer sicher zu gehen.
  • Kaufvertrag nicht gründlich geprüft: Der Immobilienkauf ist eine wichtige Entscheidung, die gut überlegt sein muss. Immerhin ist es nichts, was man schnell durch ein anderes Objekt ersetzen kann. Der Kaufvertrag sollte zwingend genau geprüft werden. Eine fachkundige Person sollte daher vor der Unterzeichnung den Kaufvertrag in Augenschein nehmen.

 

Der letzte Schritt beim Hauskauf: Tipps rund um den Kaufvertrag


Wenn Sie sich ein Haus ausgesucht haben, steht noch eine große Entscheidung an: Akzeptieren Sie den angesetzten Kaufpreis oder möchten Sie verhandeln? Auf diese Frage gibt es keine pauschal richtige oder falsche Antwort. Schätzen Sie Ihre Chancen genau ab. Wenn Sie sich für ein Haus in Topzustand und begehrter Lage entschieden haben, können Sie vermutlich nicht mehr viel am Preis machen. Haben Sie allerdings das Gefühl, dass sich nicht zwangsläufig weitere Interessent:innen für Ihr Objekt der Wahl finden lassen, haben Sie wahrscheinlich ein wenig Verhandlungsspielraum beim Hauskauf.

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Immobilienbewertung:

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob der veranschlagte Preis angemessen ist, nutzen Sie die Immobilienbewertung von ImmoScout24. So bekommen Sie ein erstes Gefühl für den Wert Ihres potenziell neuen Hauses. Für eine genauere Bewertung können Sie sich an Finanzierungsberater:innen wenden, die den Wert des Hauses aus Sicht der Bank ermitteln.




Haben Sie sich mit dem verkaufenden Part auf einen Preis geeignet, kann der Vertrag erstellt und unterzeichnet werden. Häufig ist es so, dass Hausverkäufer:innen einen Kaufvertrag von einem:einer Notar:in entwerfen lassen. Manchmal Klicken Sie hier, um Text einzugeben.sind es auch Makler:innen, die Notar:innen mit einem Entwurf beauftragen. Seit Neuestem müssen Notare:innen Kaufvertragsentwürfe direkt an die Kaufvertragsbeteiligten senden. Der Vertragsentwurf darf Ihnen also nicht einfach über Vorbesitzer:innen oder Makler:innen ausgehändigt werden. Nach dem Gesetz müssen Ihnen Notar:innen mindestens 14 Tage Zeit einräumen, damit Sie den Vertrag in Ruhe prüfen können.

Ein Immobilienkaufvertrag ist meist ein relativ umfangreicher Vertrag, abgefasst in nicht immer einfach verständlichem Juristendeutsch. Wer so etwas noch nie zuvor gesehen hat, wird Mühe haben, vertragliche Probleme oder Risiken zu erkennen. Daher sollte der Vertrag vor einem Beurkundungstermin erst einmal mit dem:der Notar:in zu allen bestehenden Fragen durchgesprochen und abgestimmt werden. In der Realität passiert das aber nur sehr selten. Viele Verbraucher:innen nehmen Verträge wie sie sind und unterzeichnen sie ohne eingehende Prüfung. Das kann fatale Konsequenzen haben. 

Hauskaufberatung der Verbraucherzentrale

Die Verbraucherzentrale hat zum Thema „Immobilienkauf“ verschiedene Ratgeber herausgegeben, die unter anderem alle Aspekte rund um den Kauf eines gebrauchten Hauses ausführlich behandeln. Von der gezielten Suche über die richtige Besichtigung bis hin zur umfassenden Vertragsprüfung und sicheren Hausübernahme.

Folgende Ratgeber erschienen bei der Verbraucherzentrale:

FAQ: Häufige Fragen zum Thema Hauskauf


1. Was muss man bei einem Hauskauf beachten?

Es gibt viele Faktoren, die Sie beim Hauskauf beachten sollten, wozu unter anderem die Lage und das vorhandene Budget gehören. Relevant sind auch der Zustand der Immobilie, Sanierungskosten, Umbaukosten und der Kaufvertrag mit seinem Inhalt. Sinnvoll ist es, sich Gutachter:innen und Fachpersonal hinzuzuziehen, um ein realistisches Bild zu erhalten.

2. Worauf sollte man bei einer Besichtigung achten?

Bei der Besichtigung sollte man sich nicht vom ersten Eindruck leiten lassen. Eine zweite Besichtigung ist relevant, bei der man sich etwas genauer mit dem Haus beschäftigen kann. Gibt es irgendwelche Baumängel, Altlasten oder einen hohen Sanierungs- und Renovierungsbedarf? Stehen solche Dinge im Raum, kann es im Nachgang richtig teuer werden. Entweder müsste man in dem Fall über den Kaufpreis verhandeln oder man sollte sich doch lieber anderweitig umschauen.​

3. Worauf sollte man bei einer Finanzierung achten?

Beim Hauskauf sollte man auch die Finanzierung beachten. Liegt genügend Eigenkapital vor, um eine typische Immobilienfinanzierung zu erhalten? Oder müsste es vielleicht eine 120 Prozent Finanzierung werden, über die sämtliche Nebenkosten wie Notarkosten und Maklergebühren abgedeckt werden? Eine Finanzierung mit Eigenkapital ist erfahrungsgemäß deutlich günstiger, da der Zinssatz besser ausfällt und das Ausfallrisiko geringer ist.

4. Was muss man alles bezahlen, wenn man ein Haus kauft?

​Man sollte beim Hauskauf die anfallenden Kosten beachten. Es ist nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, der anfällt. Ebenfalls fallen Nebenkosten an, die nicht unerheblich sind. Hierzu gehören Notarkosten, Kosten für Grundbucheintragungen, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren (sofern Makler:innen involviert sind).

5. Welche Fragen sollte man bei der Hausbesichtigung stellen?

Es gibt einige wichtige Fragen, die bei der Hausbesichtigung gestellt werden sollten. Unter anderem sollte man fragen, warum das Haus verkauft wird und wie oft schon der:die Eigentümer:in gewechselt wurde. Auch Fragen zur Verkehrsanbindung sind relevant, um möglichst unabhängig vom eigenen Fahrzeug zu sein. Ebenfalls sollte man fragen, wie es um den Verkehrslärm bestimmt ist, ob weitere Bauten im Umfeld angedacht sind und ob es Läden, Arztpraxen, Schulen und Kindertagesstätten (falls Kinder vorhanden oder geplant sind) im Umfeld gibt.

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