Beim Kauf einer Bestandsimmobilie können Sie bequem in ein fertiges Objekt ziehen - ganz ohne Baustress. Käufer sollten jedoch im Finanzierungsrechner Kosten für Renovierung und Sanierung einplanen.
Die Entscheidung für den Kauf einer Bestandsimmobilie hat oft mehrere Gründe: Die Kosten liegen meist unter denen eines Neubaus. Außerdem gibt es in Ballungszentren kaum noch Aussichten auf geeignetes Bauland für ein neues Haus. Wenn Sie einen Immobilienkauf planen und den Kauf einer Bestandsimmobilie ins Auge gefasst haben, sollten Sie Vor- und Nachteile kennen:
- Planungs-, Genehmigungs- und Bauphase fallen weg
- reizvolle Bauwerke in bevorzugten Lagen mit hohem ideellen Wert
- Häuser sind fast immer in gewachsener Struktur gelegen
- alte große Grundstücke mit gewachsenem Baumbestand
- günstiger Erwerb etwa bei Zwangsversteigerungen
- in der Regel keine Gewährleistung bzw. nur auf Baumaßnahmen der vergangenen drei bis fünf Jahre
- eventuell schwierige Modernisierungen, oft in Höhe von mehr als 30 Prozent des Kaufpreises
- Probleme beim Denkmalschutz: Wärmeschutz, Vorgaben für An- und Einbauten
- unter Umständen hohes Risiko durch verdeckte Mängel
- Einschränkungen bei Sanierungen oder Umnutzung
- geringe Einsparmöglichkeiten durch Abstriche in der Ausstattung oder durch Eigenleistungen
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Beim Kauf einer Bestandsimmobilie besteht das Risiko versteckter Mängel oder nachträglich auftretender Kostenfaktoren. Deshalb sollte eine genaue Begutachtung vor dem Immobilienkauf erfolgen. Der finanzielle Aufwand setzt sich in der Regel zusammen aus dem Kaufpreis inklusive aller Erwerbsnebenkosten und der eventuellen Kosten für notwendige Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen.
Im Finanzierungsrechner muss die Renovierung beziehungsweise die Renovierungskosten manuell als Aufschlag auf den Kaufpreis angegeben werden.
Hinweise auf nötige Instandsetzungsmaßnahmen können bei Eigentumswohnungen aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen oder der Hausverwaltung entnommen werden. Sind Renovierungen am Gemeinschaftseigentum notwendig, werden diese anteilig auf die Eigentümer umgelegt. Somit kann es zu zusätzlichen oder wiederholten Sonderumlagen kommen. Diese entstehen, wenn die Instandsetzungsrücklage die tatsächlichen Renovierungskosten nicht abdeckt.
Entscheiden Sie sich beim Immobilienkauf für ein bestehendes Haus, achten Sie auf die Vollständigkeit der Unterlagen. Prüfen Sie genau, ob der Grundbuchauszug, der Energieausweis und ein Verkehrswertgutachten vorliegen. Dieses gibt Auskunft über den tatsächlichen Wert des Objektes. Das Verkehrswertgutachten ist nur gültig und allgemein anerkannt, wenn es ein unabhängiger Sachverständiger erstellt hat.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird der Grundbuchauszug bei den Verhandlungen mit Banken und bei der Bewertung des Grundstücks benötigt. Er gibt aktuelle und klare Auskünfte über die Rechtsverhältnisse und Belastungen eines Grundstücks. Der Grundstückseigentümer kann vom Grundbuchamt die Erstellung eines Grundbuchauszugs verlangen. In der Praxis handelt es sich dabei um eine Kopie, die auch in beglaubigter Form ausgegeben werden kann.
Der Energieausweis ist seit 2009 für einen großen Teil der Wohnhäuser gesetzliche Pflicht. Das heißt für Immobilienbesitzer, dass bei jedem Verkauf dem Käufer ein Energieausweis zugänglich gemacht werden muss. Es gilt als Ordnungswidrigkeit, wenn dieser nicht vorliegt. Dem Eigentümer drohen Strafen in Höhe von bis zu 15.000 Euro. Ein Energieausweis hilft beim Kauf einer Bestandsimmobilie, sich ein Bild über die Energiekosten zu machen. Es gibt zwei Arten: den bedarfsorientierten und den verbrauchsorientierten Energieausweis. Bei Häusern, die nach 1978 errichtete wurden oder mehr als vier Wohnungen haben, besteht ein Wahlrecht, der preiswertere verbrauchsorientierte Ausweis reicht also aus. Für Immobilien mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 errichtet und nicht umfassend saniert wurden, sowie für alle Neubauten ist der Energiebedarfsausweis Pflicht.
Wenn Sie an einer bestimmten Immobilie interessiert sind und keine verlässlichen Informationen über Sach- oder Verkehrswert vorliegen, so lohnt die Investition in ein Gutachten. Gutachten beim Kauf einer Bestandsimmobilie können von Bauaufsichtsämtern oder von freien Sachverständigen wie Architekten oder Ingenieuren mit entsprechender Qualifikation erstellt werden. Die Kosten richten sich bei Bauämtern nach den Bestimmungen des Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetzes (JVEG) und bei Ingenieuren nach der Honorarordnung für Ingenieure und Architekten (HOAI).
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