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Kauf einer Bestandsimmobilie

Achten Sie auf versteckte Kosten bei Altbauten

Die Entscheidung für eine Bestandsimmobilie spart oft im Vergleich zum Neubauvorhaben Geld und Nerven. Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie sollten aber Faktoren, wie anstehende Instandsetzungs-oder Renovierungskosten kalkuliert werden, um das benötigte Finanzierungsvolumen präzise einschätzen zu können.

Altbau: Auf verstecke Mängel und Modernisierungskosten achten!

Restauriertes Landhaus im Grünen

Der Kauf von Bestandsimmobilien ist oft stressfreier als selber zu bauen.

Die Entscheidung für den Kauf eines Altbaus kann mehrere Gründe haben. Die Kosten liegen oft unter denen, die für den Hausbau oder den Erwerb einer Neubauwohnung anfallen würden. Außerdem gibt es in städtischen Ballungszentren kaum noch Aussichten auf geeignetes Bauland.

Eine Bestandimmobilie zu erwerben, hat jedoch nicht ausschließlich Vorteile. Der Erwerb bringt Risiken wie versteckte Mängel oder nachträglich auftreten Kostenfaktoren mit sich. Deshalb sollte eine genaue Begutachtung der Immobilie und der Objektunterlagen vor dem Kauf erfolgen, um alle Kosten einzukalkulieren. Der finanzielle Aufwand setzt sich in der Regel aus Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten und eventuellen Kosten für notwendige Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen zusammen.

Renovierungskosten vom Gutachter schätzen lassen

Freundlicher Mann mit Hammer

Renovierungskosten sollten vor dem Kauf kalkuliert werden.

Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierungskosten lassen sich exakt bestimmen. Hingegen können Renovierungskosten oder Instandsetzungskosten meist nicht ohne fremde Hilfe bestimmt werden. Hinweise auf nötige Instandsetzungsmaßnahmen können bei Eigentumswohnungen aus den letzten Protokollen der Eigentümerversammlungen oder der Hausverwaltung entnommen werden. Doch die Praxis zeigt, dass diese Informationsquellen nicht besonders ergiebig sind. Deshalb ist es ratsam, das Objekt mit Hilfe von Sachverständigen vom Keller bis zum Dach zu untersuchen und die Kosten gemeinsam zu kalkulieren.

Gemeinschaftseigentum - Verpflichtungen beachten

Sind Renovierungen am Gemeinschaftseigentum notwendig, werden diese anteilig auf die Eigentümer umgelegt. Somit kann es zu zusätzlichen oder wiederholten Sonderumlagen kommen. Diese entstehen, wenn die Instandsetzungsrücklage die tatsächlichen Renovierungskosten nicht abdeckt. Diese Sonderumlagen müssen die Wohnungseigentümer als Teil der Eigentümergemeinschaft der Gesamtimmobilie mittragen.

Bestandsimmobilie kaufen - Worauf müssen Sie achten?

Schlüssel mit gelbem Hausanhänger

Auch bei der Traumimmobilie genau hinschauen.

Wenn Sie sich eine Bestandsimmobilie kaufen, sollten Sie wissen, welche Verträge und Versicherungen wichtig sind. Wenn Ihre Wunschimmobilie älter als fünf Jahre ist, dann sollten sie sich unbedingt ein Bild davon machen, ob sie sanierungs- oder modernisierungsbedürftig ist. Denn mitunter sind Mängel verdeckt und werden vom Verkäufer nicht benannt oder im Verkehrswertgutachten unterschlagen. Achten Sie auch auf die Vollständigkeit der Unterlagen, die den Besitz betreffen. Dabei sollten Sie genau prüfen, ob der Grundbuchauszug, der Energieausweises und ein Verkehrswertgutachten vorliegen.

Verkehrswertgutachten

Es ist sinnvoll, von einer Immobilie ein Verkehrswertgutachten zu besitzen. Denn es gibt Auskunft über den tatsächlichen Wert eines Objektes. Das Verkehrswertgutachten ist nur gültig und allgemein anerkannt, wenn es von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt wurde.

Grundbuchauszug

Der Auszug aus dem Grundbuch wird bei den Verhandlungen mit Geldgebern und bei der Bewertung eines Grundstückes benötigt, da dieser aktuelle und klare Auskünfte über die Rechtsverhältnisse und Belastungen am Grundstück beinhaltet. Der Grundstückseigentümer kann vom Grundbuchamt die Erstellung eines Grundbuchauszugs verlangen. In der Praxis handelt es sich dabei um eine Kopie des betreffenden Grundbuchblatts, die auch in beglaubigter Form ausgegeben werden kann.

Energieausweis - Energieverbrauch der Immobilie im Überblick

Grafik eines Hauses mit farbigen Energiebalken

Der Energieverbrauch einer Immobilie ist ein nicht zu vernachlässigender Kostenfaktor.

Der Energieausweis ist seit 2009 für einen großen Teil der Wohnhäuser gesetzliche Pflicht. Das heißt für Immobilienbesitzer, dass bei jeder Vermietung oder jedem Verkauf dem Mieter bzw. Käufer ein Energieausweis zugänglich gemacht werden muss. Es gilt als Ordnungswidrigkeit, wenn dieser beim Verkauf bzw. bei der Vermietung nicht vorliegt. Dem Eigentümer können Strafen bis zu 15.000 Euro drohen. Für Käufer und Mieter ist der Energieausweis vorteilhaft, da sie sich ein genaues Bild über die anfallenden Energiekosten machen können. Es gibt zwei Arten des Energieausweises: den bedarfsorientierten und den verbrauchsorientierten Energieausweis. Kurz gefasst gilt folgendes: Bei Häusern, die nach 1978 errichtete wurden oder mehr als vier Wohnungen haben, besteht ein Wahlrecht zwischen dem bedarfsorientierten und dem verbrauchsorientierten Energieausweis. Für vor 1978 errichtete Immobilien, die nicht umfassend saniert wurden, ist der Energiebedarfsausweis Pflicht. Schon seit 2002 ist dieser auch für alle Neubauten Pflicht.

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