Zins­satz beim Haus­kauf: Je­de Kom­ma­stel­le zählt

Schon kleinste Unterschiede beim Zinssatz bedeuten für Immobilienkäufer einige tausend Euro Unterschied. Hier erfährst du, wie du den Zinssatz für deinen Hauskauf-Immobilienkredit ermittelst, warum mehrere Zinssätze angegeben werden und warum bei den Immobilienfinanzierungs-Zinsen jede Kommastelle zählt.

Das aktuelle Zinsniveau schmälert die Rendite für Sparer:innen, entlastet jedoch Bauende und Kaufende bei der Immobilienfinanzierung. Wer im kritischen Vergleich der Angebote die Zinsen für die Immobilienfinanzierung optimiert und die passende Zinsbindung wählt, kann viel Geld sparen. Dabei sind die von der Bank angegebenen Zinsen stets ein Durchschnitt: Als Kreditnehmer:in erhältst du einen individuellen Zinssatz.

Um die günstigste Baufinanzierung und niedrigsten Zinsen für Immobilien zu finden, solltest du Kreditangebote mehrerer Banken einholen oder im Internet vergleichen. Die Kreditangebote der Institute sind meist sehr unterschiedlich. Ein Darlehen mit einer langen Zinsbindung, hohem Zinssatz und niedrigen Raten kann man kaum mit einem Modell vergleichen, dem kurze Laufzeiten, ein geringerer Zinssatz und hohe Raten zugrunde liegen.

Nutze daher immer die gleichen Zahlen, um Zinssätze miteinander zu vergleichen. Die allgemeine Zinssatz-Formel ist: 

Zinssatz p = (100/Kapital)*Zinsen

Jedoch brauchst du keine Zinssatz-Formel zur Berechnung, da die verschiedenen Online-Rechner dir diese Arbeit abnehmen.  

Wir empfehlen dir, vor Abschluss eines Bau- oder Hauskaufkredits die Bauzinsentwicklung zu verfolgen. Dabei hilft ein Blick auf die Zinsentwicklung der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie innerhalb Deutschlands. Mit einer Suche nach „Euribor Zinssatz“ findest du die aktuellen Zinssätze, nach denen sich viele europäische Banken richten. Die Bauzinsen für eine Standardfinanzierung liegen aktuell (Stand: Juni 2022) bei etwa 3,02 Prozent effektiv.

Je niedriger der EZB Zinssatz ausfällt, desto wahrscheinlicher sind entsprechend niedrige Marktzinsen. Als Zentralbank beeinflusst sie aufgrund der schier unermesslichen Liquidität den Geld- und Kapitalmarkt, der sogenannte Leitzins wird im Allgemeinen als erster Indikator für zukünftige Entwicklungen gesehen. Können sich Banken günstig bei der EZB refinanzieren, so wirkt sich das auf niedrige Zinsen bei der Immobilienfinanzierung aus. Das niedrige Zinsniveau bei der EZB kann demnach an Kund:innen weitergegeben werden.

Dem derzeitigen Zinsniveau ist es zu verdanken, dass die aktuellen Zinssätze für die Immobilienfinanzierung verhältnismäßig günstig sind. Doch die Kreditzinsen für Immobilienkredite steigen aktuell wieder. 

Die Höhe der Zinsen beim Hauskauf ist für jede Person unterschiedlich. Die Zinssätze hängen grundsätzlich von drei verschiedenen Faktoren ab: 

• Zinsniveau: Das derzeitige Zinsniveau lässt sich anhand des Leitzinssatzes der EZB bestimmen. Erhöht die EZB den Zinssatz, dann steigen auch die Zinsen für den Hauskauf. Senkt die EZB den Leitzins, dann fallen hingegen die Zinsen beim Hauskauf.

• Bonität: Je höher deine Bonität als Kreditnehmer:in, desto weniger Zinsen musst du für den Kredit für den Hauskauf bezahlen.
• Eigenkapital: Für die Bank sinkt das Risiko eines Kreditausfalls, wenn Kreditnehmer:innen viel Eigenkapital für den Hauskauf aufbringen. Die Kreditzinsen sinken dann entsprechend.

Ein Vergleich der Effektivzinssätze gibt die grobe Richtung für eine Entscheidung vor. Wenn du die Höhe des Zinssatzes ganz genau wissen möchtest, solltest du bei deiner Bank auch diejenigen Kosten erfragen, die zusätzlich zum Effektivzins anfallen. Nur so erhältst du den tatsächlichen Zinssatz. Hierzu gehören:

• Kontoführungsgebühren

• Bereitstellungszinsen

• Teilauszahlungszuschläge, wenn die Kreditsumme in mehreren Tranchen abgerufen wird. 

Die Kreditinstitute weisen diese Gebühren in ihren Angeboten in der Regel nicht aus. Daher solltest du den Gesamteffektivzins gezielt erfragen und bei deinen Berechnungen berücksichtigen.  

Schon wenige Zehntelprozentpunkte Unterschied beim Zinssatz können sich über die Laufzeit eines Immobilienkredits zu stattlichen Summen addieren. Eine auf den ersten Blick geringfügige Abweichung von nur 0,1 Prozentpunkten bedeutet mitunter, dass der Immobilienkauf beziehungsweise die Zinsen für die Baufinanzierung um einige hundert Euro teurer werden. 

In diesem Beispiel siehst du, wie sich bei einem effektiven Jahreszins von 2,1 Prozent statt 2,0 Prozent die Summe der Zinszahlungen erhöht: 

Die folgende Beispielrechnung zeigt ebenfalls, dass schon geringe Unterschiede bei der Nachkommastelle den Zinssatz wesentlich beeinflussen können. Hier siehst du, wie du mehr als 4.500 Euro sparen kannst, indem du einen geringeren Sollzins wählst:

Bevor du verschiedene Angebote bei Banken kannst du deinen Zinssatz vorab berechnen. Dafür eignet sich zum Beispiel der ImmoScout24 Zinsrechner. Eine Faustformel für den Zinssatz gibt es nicht, da sich die Zahlen je nach Angebot, Bank und wirtschaftlicher Lage ändern.

Im Rechner kannst du mit wenigen Eingaben die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander vergleichen. Dabei werden Standardkonditionen berücksichtigt, die sich in einem individuellen Finanzierungsangebot noch ändern können. Dennoch bietet der Vergleich eine erste Grundlage, um die Kreditzinsen für den Hauskauf einschätzen zu können.

Beachte: Welche Finanzierung für die individuelle Immobilie die passende ist, sollte nicht ausschließlich auf der Grundlage des Zinssatzes entschieden werden. Auf dem Weg zur maßgeschneiderten Immobilienfinanzierung sind auch Kriterien wie Flexibilität, Zinssicherheit und staatliche Förderung zu beachten. 

Die aktuellen Zinsen sind für einen Hauskauf sehr attraktiv. Doch dies allein sollte für einen Immobilienkauf nicht maßgebend sein. So kann beispielsweise die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung viel höhere Zinsen aufweisen. Umso wichtiger ist es, dass du unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten für den Hauskauf gründlich miteinander vergleichst. 

Ein aktueller Zinssatz für die Hausfinanzierung kann bei 2,40 Prozent (Sollzinssatz) liegen. Doch was passiert, wenn der beste Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, den du bekommen kannst, bei 4,00 Prozent liegt? Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie viel Einfluss der Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung auf die Gesamtkosten hat:

Zwar ist die monatliche Rate hier etwas gesunken, jedoch ist die Summe der geleisteten Zinszahlungen während der Zinsbindung sogar noch um einige tausend Euro gestiegen, obwohl während der ersten Zinsbindung über 90.000 Euro getilgt wurden. Dies unterstreicht noch einmal, wie bedeutend es für die Finanzierung eines Hauses ist, einen ausführlichen Zinsen-Vergleich vorzunehmen.

Du hast verschiedene Möglichkeiten, beim Hauskauf möglichst geringe Kreditzinsen zu erhalten. Ein gründlicher Vergleich der Angebote ist dafür sehr wichtig. Zudem kannst du an den folgenden Stellschrauben drehen:

• Höheres Eigenkapital einsetzen: Je höher dein Eigenkapital ist, desto geringer das Risiko für die Bank. Du solltest mindestens 20 Prozent, idealerweise jedoch 30 oder mehr Prozent Eigenkapital mitbringen.  

• Sicherheiten anbieten: Neben dem Eigenkapital können auch Lebensversicherungen oder Bürgschaften sowie weitere Vermögenswerte als Sicherheit für die Bank dienen.  

• Höhere Tilgung am Anfang festlegen: Vor allem jüngere Kreditnehmende können, wenn es die Arbeitssituation erlaubt, eine anfänglich höhere Tilgung verfolgen. Dies belohnt die Bank mit geringeren Zinssätzen.  

• Sondertilgungen vereinbaren: Achte darauf, dass du Sonderzahlungen vornehmen darfst, ohne dafür eine Strafe zu zahlen. So kannst du bei einer eventuellen Erbschaft oder anderen unerwarteten Einkünften den Kredit schneller begleichen. Dafür ist jedoch meist ein etwas höherer Sollzins die Bedingung.

Beschäftige dich mit der monatlichen Tilgungsrate, um deinen finanziellen Spielraum kennenzulernen. Nutze dafür unseren Tilgungsrechner.

Angenommen, du findest ein Kreditinstitut, bei dem der Zins für die Immobilienfinanzierung bei 2,50 Prozent während einer zehnjährigen Sollzinsbindung liegt und die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung in Höhe von 1.000 Euro für die Dauer der Zinsbindung besteht: Wie wirkt sich dies auf die Summe der Zinszahlungen und auf die Restschuldsumme aus?

Je rechtzeitiger für die Finanzierung einer Immobilie vorgesorgt und Eigenkapital anspart wird, desto besser ist der Zinssatz! Idealerweise wird weit vor dem Immobilienerwerb ein Bausparvertrag abgeschlossen und darüber Kapital aufgebaut. Beim Darlehen sollte ein möglichst hoher Eigenkapitalanteil mit einem garantierten Zinssatz kombiniert werden.

Beim Anbietervergleich von ImmoScout24 lässt sich schnell und übersichtlich der günstigste Zinssatz ermitteln. Dafür stehen auf unserer Seite unterschiedliche Rechner-Typen zur Verfügung, mit denen ganz gezielt der benötigte Eigenkapitalanteil für die Finanzierung, aber auch die zu erwartenden Tilgungsraten und das Darlehenslimit berechnet werden können.

Der Haushaltsrechner verschafft dir vorab einen detaillierten Überblick über Einnahmen und Ausgaben. Eine verkraftbare und wirtschaftlich sinnvolle Monatsrate zur Abtragung des Darlehens kann so anhand nachvollziehbarer Fakten errechnet werden. Achte darauf, zusätzlich einen finanziellen Puffer anzusparen, um den Immobilienkredit mitsamt Zinsen auch in schlechten Zeiten bedienen zu können.