Lexikon Baufinanzierung
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Sondernutzungsrecht

Innerhalb einer Anlage mit Eigentumswohnungen gibt es Gemeinschaftsanlagen mit bestimmten Sondernutzungsrechte an Bereichen. Teile der Wohnanlage, die mit einem Sondernutzungsrecht belegt sind, stehen für ihre Benutzung exklusiv dem Eigentümer dieses besonderen Nutzungsrechtes zu. In erster Linie sind dies Nebengelasse seiner Wohnräume.

Betroffene Räumlichkeiten

Das Sondernutzungsrecht betrifft häufig neben den eigentlichen Wohnräumen weitere Teile der gesamten Wohnanlage. Betroffen sein können etwa Stellplätze für PKW oder Garagen. Auch Terrassen oder genau festgelegte Gartenanteile können durch ein Sondernutzungsrecht belegt sein. Kellerräume oder die Nutzungsberechtigung für Schwimmbad oder Sauna sind ebenfalls häufig so geregelt. Meist erfolgt die Zuordnung zu einer bestimmten Wohnung. So können auf dem Gelände der Wohnanlage verschiedene bauliche Anlagen ohne direkten Zusammenhang einem bestimmten Eigentümer zugeordnet werden.

Nutzung des Sondernutzungsrechtes

Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Sondernutzungsrechtes befähigt, alle diesem unterliegenden Wohnflächen allein zu benutzen. Die Benutzung beinhaltet jedoch keine baulichen Veränderungen, beispielsweise der Bau eines Carports oder Gartenzauns um das Gartengelände des jeweiligen Eigentümers. Temporäre Veränderungen, wie das Aufhängen einer Hängematte oder das Aufstellen einer beweglichen Kinderrutsche sind erlaubt. Wird das Sondernutzungsrecht durch einen anderen Eigentümer missachtet, so kann das Unterlassen desjenigen durch die Gemeinschaft verlangt werden. Für die Instandhaltung des Sondereigentumsbereiches kommt grundsätzlich die Wohneigentümergemeinschaft auf, da die jeweilige Fläche weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt.

Festlegung des Sondernutzungsrechts

Das Sondernutzungsrecht ist Bestandteil der Teilungserklärung. Diese ist für alle Einzeleigentümer verbindlich und ist Bestandteil des Vertrages beim Erwerb der Eigentumswohnung. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz dürfen die Eigentümer die Sondernutzungsrechte selbst festlegen. Da sie, als Bestandteil der Teilungserklärung, im Grundbuch eingetragen sind, ist eine Veränderung aufwendig. Alle Eigentümer müssen der nachträglichen Änderung oder Aufhebung zustimmen, was anschließend beim Notar eingetragen werden muss. 

Veräußerung oder Vermietung des Sondernutzungsrechtes

Ein Sondernutzungsrecht kann vermietet oder verkauft werden. Die Vermietung eines Sondereigentums oder Sondernutzungsrechtes liegt im Ermessen des Eigentümers. Hierbei ist zu beachten, dass das Sondernutzungsrecht an das Sondereigentum gekoppelt ist. Somit kann es nur gemeinsam mit dem Sondereigentum vermietet werden. Die Information der Verwaltung ist sinnvoll und erforderlich. Für die Veräußerung sind die Zustimmung der Verwaltung und eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erforderlich. Das Recht zur Zustimmung oder Ablehnung kann auf die Verwaltung übertragen werden. So wird Missbrauch wirksam verhindert. Mit der Erteilung und Festschreibung eines Sondernutzungsrechtes ist die Kostentragung verbunden. Die Gemeinschaft ist von allen anfallenden Kosten befreit und nur der Inhaber des Sondernutzungsrechtes trägt die anfallenden Kosten für Reparatur, Reinigung und Instandhaltung.