Lexikon Baufinanzierung
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Herstellungskosten

Die Herstellungskosten für ein Gebäude sind die Aufwendungen, die für die Herstellung eines Gebäudes sowie für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende, wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen.

So können beispielsweise Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die üblicherweise zum Erhaltungsaufwand gehören, ausnahmsweise auch im Zusammenhang mit der Neuerstellung eines Gebäudes stehen, wenn das Gebäude so sehr abgenutzt ist, dass es unbrauchbar geworden ist und durch die Instandsetzungsarbeiten unter Verwendung der übrigen noch nutzbaren Teile ein neues Gebäude hergestellt wird. In diesem Fall spricht man von Vollverschleiß. Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe auch dann Herstellungskosten, wenn sie bei einer Aufstockung der Geschosse, einem Dachaufbau oder der Vergrößerung der nutzbaren Fläche entstehen. Die Vergrößerung der nutzbaren Fläche besteht beispielsweise auch dann, wenn Sie eine zuvor nicht vorhandene Dachgaube mit einer lichten Höhe von 2,30 m aufbauen, einen Balkon anbauen oder wenn Sie ein Flachdach durch ein geneigtes Dach ersetzen und dabei erstmals ausbaufähiger Dachraum entsteht.

Der Anwendungsbereich der Herstellungskosten

Die gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Herstellungskosten finden sich im deutschen Handelsgesetzbuch (HGB). Den Vorschriften des HGB zufolge sind Herstellungskosten als Bewertungsmaßstab für sogenannte hergestellte Vermögenswerte zu betrachten. Festgelegt ist dies in § 253 Absatz 1 des Handelsgesetzbuches (HGB): Dem Anschaffungswertprinzip zufolge sind Herstellungskosten der höchste Wert, an dem ein Vermögensgegenstand während der Folgezeit gemessen werden kann. In Bezug auf abnutzbare Vermögensgegenstände des gesamten Anlagevermögens helfen Herstellungskosten bei der Ermittlung einer planmäßig durchgeführten Abschreibung. Im Allgemeinen gilt: Werden Herstellungskosten um eine planmäßige Abschreibung vermindert, so nennt man sie auch fortgeführte Herstellungskosten.

Darüber hinaus werden Vermögensgegenstände im deutschen Bilanzrecht dann mit einem Zeitwert angesetzt, wenn sie ausschließlich der Altersversorgungspflicht dienen und deinem allgemeinen Gläubigerzugriff entzogen sind (siehe § 253 Absatz 1 Satz 4 HGB). So sind Herstellungskosten ein Maßstab für die erste Bewertung eines Vermögenswertes. Aufgrund des Maßgeblichkeitsprinzips werden Herstellungskosten auch in der bundesdeutschen Steuerbilanz als Maßstab für die Bewertung von hergestellten Vermögensgegenständen genutzt.

Die Herstellungskosten im Einzelnen

Genauer definiert sind die Herstellungskosten in § 255 Absatz 2 des HGB. Dieser Passus bezieht sich auf die einzelnen Bestandteile anhand der Auslegung nach handelsrechtlichen Vorschriften. Neben dem Maßgeblichkeitsprinzip gilt diese Definition auch für die steuerliche Bilanz. Hierbei gilt es zu beachten: Diese Vorschriften unterscheiden zwischen Pflicht- und Wahlbestandteilen sowie Verboten. Letzteres bezieht sich auf Kosten, die nicht in die Herstellungskosten einbezogen werden dürfen. Die Pflicht- und Wahlbestandteile setzen sich wiederum aus Kosten zusammen, die in die Herstellungskosten einbezogen werden müssen beziehungsweise dürfen. Die Gesamtsumme der Pflichtbestandteile bildet dabei die untere Wertgrenze der Herstellungskosten – die Wertobergrenze wird durch die Summe aller Wahl- und Pflichtbestandteile markiert. So setzen sich die Herstellungskosten beispielsweise aus folgenden Kostenarten zusammen: Materialkosten zählen zu den Pflichtbestandteilen der jeweiligen Herstellungskosten, Aufwendungen für soziale Einrichtungen wiederum können wahlweise in der Kostenaufstellung erscheinen. Anders ist es bei Vertriebskosten – sie zählen zu den Verboten und dürfen damit nicht in den Herstellungskosten gelistet werden.

Die angemessenen Herstellungskosten

Der Begriff „angemessene Herstellungskosten“ bezieht sich auf die sogenannten tatsächlichen Herstellungskosten. Diese Unterart der Herstellungskosten enthält oftmals Besonderheiten der baulichen Ausführung, die letztlich auch zu einer Kostenerhöhung führen beziehungsweise führen können. Im Allgemeinen werden die angemessenen Herstellungskosten bei der Beleihungsprüfung nicht berücksichtigt. Dabei sind diese Kosten maßgebend für vergleichbare Gebäude. Ermittelt werden angemessene Herstellungskosten durch eine Orientierung an aktuell gültigen Vergleichspreisen beziehungsweise anhand eines modifizierten Indexverfahrens – man spricht hierbei von sogenannten realistischen Abschlägen. Besagtem Verfahren liegt der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes zugrunde.