Die Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) bezeichnet die steuerlich relevante Wertminderung sämtlicher Wirtschaftsgüter während Ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Beispielsweise können die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Immobilien, verteilt auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes, steuerlich abgesetzt werden.
- Durch die stetige Abnutzung kann eine Wertminderung der Immobilie entstehen. Mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) kann der dadurch entstandene Kapitalverlust steuerlich abgesetzt werden.
- Die Absetzung für Abnutzung (AfA) kann nicht für selbst genutzes Wohneingentum in Anspruch genommen werden.
- Grundstücke sind von der AfA ausgeschlossen.
Durch Vermietung oder Verpachtung ist jede Immobilie einer stetigen Abnutzung ausgesetzt. Diese Abnutzung verursacht eine Wertminderung der Immobilie. Der dadurch entstandene Kapitalverlust wird durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht. Das geschieht, indem der Immobilienbesitzer die Anschaffungs- bzw. die Baukosten und deren Nebenkosten (wie zum Beispiel Notarkosten, Kosten der Grundbucheintragung), verteilt auf die Nutzungsdauer, von der Steuer absetzen kann.
Das heißt: Jeder, der seine Immobilie vermietet, profitiert nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern kann darüber hinaus die Bau- oder Anschaffungskosten und deren Nebenkosten von der Steuer absetzen.
Grundlage für die Ermittlung der Absetzung für Abnutzung ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Für Gebäude ist eine Abschreibung unter Umständen für Altbauten, Neubauten und gleichermaßen denkmalgeschützte Immobilien möglich, für die jeweils eigene Vorgaben und Prozentsätze gültig sind.
Wichtig zu berücksichtigen ist, dass die Absetzung für Abnutzung (AfA) nicht für selbst genutztes Wohneigentum in Anspruch genommen werden kann. Sollte beispielsweise in einem Gebäude sowohl selbst genutztes und vermietetes Wohneigentum vorhanden sein, ist dies detailliert für die Absetzung für Abnutzung (AfA) aufzuschlüsseln.
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Die Immobilienvermietung ist mit diversen Steuereinsparungen verbunden. Gebrauchte Häuser werden über 50 Jahre mit jährlichen zwei Prozent abgeschrieben. Wurden sie vor 1925 erbaut, gilt eine Absetzung für Abnutzung von 2,5 Prozent über 40 Jahre. Bei einem Kauf wird dafür der Kaufpreis mit den Erwerbsnebenkosten addiert, der Grundstückspreis, der sich nach Bodenrichtwert-Tabelle der Gemeinde berechnet, wird mit seinen anteiligen Nebenkosten abgezogen. Nebenkosten, die für die Geldbeschaffung anfallen (zur Aufnahme eines Darlehens), werden bei der AfA nicht berücksichtigt. Sie können im Jahr der Anschaffung geltend gemacht werden.
Lukrative Abschreibungsmöglichkeiten ergeben sich auch aus Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten. Wird die Immobilie jedoch innerhalb der ersten zehn Jahre verkauft, muss der Eigentümer zusätzlich zu einem möglichen Veräußerungsgewinn die bereits berücksichtigte AfA ebenso als Gewinn versteuern. Für detaillierte Berechnungen und eine ausführliche steuerliche Beratung sollte der zukünftige Immobilienbesitzer seinen Steuerberater konsultieren.
Bei Neubauten gilt grundsätzlich 50 Jahre lang die lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) von jährlich jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten. Um den Wohnungsbau zu fördern, wurde für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, die lineare AfA von jährlich zwei auf drei Prozent erhöht.
Bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, lassen sich von den häufig anfallenden Sanierungskosten acht Jahre lang neun Prozent und weitere vier Jahre sieben Prozent steuerlich geltend machen. Außerdem lassen sich bei Gebäuden mit Denkmalschutz zusätzlich die Anschaffungskosten ohne Modernisierungsaufwendungen linear abschreiben. Und auch Selbstnutzer können hier die Absetzung für Abnutzung (AfA) anwenden – nämlich 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre; jeweils neun Prozent pro Jahr.
Das im März 2024 verabschiedete Wachstumschancengesetz sieht eine befristete Einführung einer degressiven AfA für Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG) vor. Vorgesehen ist die Einführung einer degressiven AfA in Höhe von fünf Prozent für Projekte mit Baubeginn innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren vor.
Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 (6-Jahres Zeitraum) liegen. Es ist also nicht der Bauantrag entscheidendes Kriterium für die Gewährung der degressiven AfA, sondern der angezeigte Baubeginn.
Beim Erwerb einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden; in den folgenden Jahren jeweils fünf Prozent des Restwertes.
Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
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