Fragen und Antworten

Worauf sollten Sie achten, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen?

Wenn Sie einen Kredit für die Baufinanzierung abschließen, müssen Sie in aller Regel eine Hypothek aufnehmen und das Grundpfandrecht dem finanzierenden Geldinstitut zur Verfügung stellen. Dabei sollten Sie einige Besonderheiten beachten.

Grundlage für die Hypothek ist eine bestehende Forderung

Die Hypothek wird bei langfristigen Finanzierungen als Sicherungsmittel eingesetzt. Für eine Hypothek ist das Vorhandensein einer persönlichen, auf die Zahlung von Geld gerichteten Forderung unabdingbare gesetzliche Voraussetzung. Diese Forderung ist im Allgemeinen ein Darlehen. Es kann aber auch beispielsweise eine Verpflichtung aus anderen Verträgen oder ein Schadensersatzanspruch sein. Mit der Hypothek überschreibt der Eigentümer die Rechte an einer Immobilie an denjenigen, von dem er eine Gegenleistung erhalten möchte. In der Regel ist dies eine Bank, die im Gegenzug einen Kredit gewährt. Wie hoch die Hypothek ausfallen kann, hängt vor allem vom Wert des Objekts ab, auf das die Hypothek aufgenommen werden soll. Die Hypothek entspricht einem Grundpfandrecht. Kann der Schuldner die Geldzahlungen nicht begleichen, kann der Gläubiger seine Forderungen durch eine Zwangsversteigerung befriedigen. Um dies zu sichern, wird eine Hypothek immer im Grundbuch eingetragen. Die rechtlichen Bestimmungen zu Hypotheken sind im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt.

Kreditsicherung für die Bank

Wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen, ist es üblich, dass Sie als Darlehenssicherung dem kreditgebenden Geldinstitut den Zugriff auf Ihre Immobilie einräumen. Man bezeichnet diese Art der Kreditbesicherung als „eine Hypothek aufnehmen“ – auch wenn es sich streng genommen um eine Grundschuld handelt.

Der Unterschied: Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, ist deren Betrag an die Höhe der damit gesicherten Darlehensforderung gebunden und entspricht somit immer exakt dem aktuellen Stand des Kreditkontos. Kommt der Schuldner seinen finanziellen Verpflichtungen regelmäßig nach, reduziert sich die Hypothek kontinuierlich. Ist die Hypothek vollständig beglichen, erlischt die Eintragung im Grundbuch jedoch nicht automatisch. Die Bank muss hierfür eine sogenannte „löschfähige Quittung“ ausstellen. Erst mit dieser kann die Eintragung im Grundbuch gelöscht werden und die Hypothek fällt zurück an den Eigentümer. Sie wandelt sich in eine offene Eigentümerschuld. Die Löschung wird gekennzeichnet, indem der dazugehörige Grundschuldeintrag rot unterstrichen wird.

Es ist möglich, ein Objekt mit mehreren Hypotheken zu belegen. Kommt es zu einem Zahlungsausfall und der daraus resultierenden Zwangsversteigerung, gibt es eine feste Rangfolge, nach der die Gläubiger befriedigt werden. Die Zwangsversteigerung kann durch die Begleichung der ausstehenden Zahlungen verhindert werden. Bei niedrigen Kreditbeträgen muss keine Hypothek aufgenommen werden. Stehen ein Bürge oder ausreichend Eigenkapital zur Verfügung, akzeptieren Banken auch andere Sicherheiten als Hypotheken.

Hypothek aufnehmen = Grundschuld eintragen lassen

Im Alltag der Kreditvergabe hat sich die Grundschuld durchgesetzt, weil sie vor allem für die Banken einfacher zu handhaben ist. Ist eine Hypothek eingetragen, muss die Bank bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zuerst den Beweis dafür liefern, dass jener überhaupt noch offene Schulden hat. Kann dieser Beweis nicht erbracht werden, besteht auch kein Anspruch auf die Hypothek als Kreditsicherheit.

Die Bedeutung der Hypothek tritt in der Praxis zu Gunsten der Grundschuld immer weiter zurück. Geschätzt wird, dass lediglich 20 Prozent aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind. Die Hypothek steht im Gegensatz zur Grundschuld und zeichnet sich durch die enge Verknüpftheit der Geldforderung des Gläubigers mit dem Grundstück aus. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein abstraktes Recht, die bestehende Immobilie zu beleihen. Um die Grundschuld eintragen zu lassen, muss keine konkrete Geldforderung bestehen. Vielmehr dient die Immobilie dauerhaft als Sicherheit für verschiedene Forderungen, auch wenn diese zum Zeitpunkt der Eintragung noch nicht bestanden haben. Wird ein Gebäude als Sicherheit eingesetzt, wird dies im Grundbuch vermerkt.

Grundschulden können ohne viel Aufwand vollstreckt werden, wenn sich der Kreditnehmer mit einigen Monatsraten im Verzug befindet. Die Grundschuld ist nämlich ein sofort vollstreckbarer Titel, so dass im Bedarfsfall ohne weitere gerichtliche Mahnverfahren oder Pfändungsanträge innerhalb kürzester Frist die Zwangsversteigerung eingeleitet werden kann.

Wenn Sie eine Grundschuld oder Hypothek aufnehmen, ist dies mit beträchtlichen Kosten verbunden. Neben den Gebühren des Grundbuchamtes für die Eintragung fallen auch Kosten für den Notar an. Denn: Grundschulden und Hypotheken werden nur eingetragen, wenn deren Bestellung von einem Notar beglaubigt worden ist.

Wie teuer die Eintragung solcher Grundpfandrechte ist, hängt von deren Höhe ab. So fallen für die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro Gesamtgebühren von etwa 900 bis 1.000 Euro an. Beträgt die Höhe der Grundschuld hingegen 200.000 Euro, steigen die Gebühren auf 1.400 bis 1.600 Euro.

Hypothek wird durch Grundschuld abgelöst

Die Bedeutung der Hypothek tritt in der Praxis zu Gunsten der Grundschuld immer weiter zurück. Geschätzt wird, dass lediglich 20 Prozent aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind. Die Hypothek steht im Gegensatz zur Grundschuld und zeichnet sich durch die enge Verknüpftheit der Geldforderung des Gläubigers mit dem Grundstück aus. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein abstraktes Recht, die bestehende Immobilie zu beleihen. Um die Grundschuld eintragen zu lassen, muss keine konkrete Geldforderung bestehen. Vielmehr dient die Immobilie dauerhaft als Sicherheit für verschiedene Forderungen, auch wenn diese zum Zeitpunkt der Eintragung noch nicht bestanden haben. Wird ein Gebäude als Sicherheit eingesetzt, wird dies im Grundbuch vermerkt.

Vor- und Nachteile von Hypothekendarlehen

Man unterscheidet mehrere Arten von Hypotheken, die vor allem von den finanziellen Möglichkeiten, der individuellen Risikobereitschaft und der persönlichen Lage abhängen. Die gängigste Form der Hypothek für die Immobilienfinanzierung ist die Tilgungshypothek, bei der vorab sowohl die Zinsen als auch die jährlichen Tilgungsraten vereinbart werden. Daneben existieren aber auch variable Hypotheken und Festhypotheken mit abweichenden Bedingungen.

Immobilienbesitzer müssen berücksichtigen, dass bei einem Hypothekendarlehen nicht der volle Kaufpreis eines Hauses als Hypothek eingesetzt werden kann. In der Regel beläuft sich die Hypothekenhöhe auf 60 bis 70 Prozent des ermittelten Verkehrswerts. Wird mehr Geld benötigt, muss eine zweite Hypothek aufgenommen werden. Da bei einer Hypothek die Immobilie bereits als Sicherheit dient, sind die Zinsen günstiger als bei einem herkömmlichen Ratenkredit. Allerdings fallen beim Hypothekendarlehen Gebühren an, die beispielweise bei einem Bausparkredit entfallen. Die Kosten, aus denen sich der Hypothekenkredit zusammensetzt sind das Disagio, Zinsen, Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren, Gebühren für Gutachten zur Gebäudewertermittlung, Notarkosten für die Beurkundung und Beglaubigung des Vertrags sowie ein Entgelt für die Eintragung ins Grundbuch.

Trotz der höheren Nebenkosten haben Hypotheken mehrere Vorteile. Neben den niedrigen Zinsen, da mit der Eintragung ins Grundbuch bereits eine Sicherheit verankert ist, machen auch variable Zinsen und die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung diese Kreditform sehr attraktiv. Als Nachteile sind die höheren Kosten durch die Grundbucheintragung zu nennen. Außerdem kann die Immobilie nicht veräußert werden, solange eine Hypothek auf ihr lastet. Eine Vermietung ist jedoch jederzeit möglich, da die Immobilie von den Eigentümern frei genutzt werden kann. Dies umfasst auch die Vermietung des Objekts. 

Welche Arten von Hypothekendarlehen gibt es?

Als gängigste Form des Hypothekendarlehens gilt die sogenannte Verkehrshypothek. Bei dieser kann sich der Verbraucher auf die Absicherung seiner persönlichen Forderung durch das Grundbuch verlassen (§ 1138 BGB). Die Verkehrshypothek tritt dabei in zwei Formen in Erscheinung: Sowohl als Briefhypothek, wie auch als Buchhypothek. Der sogenannte Hypothekenbrief ist jedoch die weitaus gängigere Methode und bietet vor allem hinsichtlich der Verkehrsfähigkeit und Akzeptanz in der Verwaltung einige Vorteile für den Verbraucher. Für die Ausübung der Rechte aus der Hypothek reicht beispielsweise der Besitz des Briefes vollkommen aus, eine Eintragung im Grundbuch ist dafür nicht nötig. Bei der Buchhypothek ist die Erteilung eines Hypothekenbriefes hingegen nicht möglich. Die Sicherungshypothek ist ähnlich wie die Buchhypothek streng von den persönlichen Forderungen abhängig, die der Gläubiger im Streitfall belegen muss. Dabei kann er sich nicht auf das Grundbuch berufen, sondern muss den Beweis anderweitig erbringen. Die Sicherungshypothek ist daher wenig geeignet für den Verkehr und muss zur Klärung der Rechtssicherheit in Verträgen auch als solche bezeichnet werden (§ 1184 II BGB).

Es bestehen zudem zahlreiche Sonderformen wie die Höchstbetragshypothek, Arresthypothek und Zwangshypothek, die besonders weitreichende Absicherungen für den Gläubiger vertraglich festhalten. Eine sogenannte Gesamthypothek, auch Korrealhypothek genannt, dient als dritte Form der Hypothekendarlehen der Sicherung einer einheitlichen Forderung an mehreren Objekten und Grundstücken, wobei die einzelnen Einheiten für die gesamte Forderung haftbar gemacht werden können. Die Tilgungshypothek kommt hingegen häufig bei Baukrediten von Banken oder ähnlichen Formen der Baufinanzierung zum Einsatz und wird daher auch Annuitätenhypothek oder Amortisationshypothek genannt. Sollte die Hypothek einem anderen als dem Eigentümer des belasteten Grundstücks beziehungsweise der belasteten Immobilie zustehen, wird diese wiederrum als Fremdhypothek bezeichnet. Schließlich fallen alle Hypotheken, die auf vertraglichem Wege zustande kommen, unter die Kategorie der Vertragshypotheken – anders als etwa die Zwangshypothek, die im Verlauf der Zwangsvollstreckung zustande kommt.

Wie kostenlos und schnell Angebote einholen?

Um die zahlreichen Risiken, die mit der Aufnahme einer Hypothek verbunden sind, erfolgreich minimieren zu können, lohnt sich bereits vor dem Gespräch bei einer Bank oder einem privaten Berater die genaue Kalkulation aller relevanten Parameter vorzunehmen. Neben den zahlreichen Darlehensrechnern und Tilgungsrechnern, die es im Internet gibt, bietet vor allem ImmobilienScout24 einen besonderen Service an. Mit einem Hypotheken- und Baufinanzierungsrechner können Verbraucher hier nicht nur die Konditionen verschiedener Kreditformen, Kaufpreise und Kaufnebenkosten betrachten, sondern auch gleichzeitig individuell angepasste Finanzierungsangebote einholen. Dazu werden die nötigsten Daten zur Art der Baufinanzierung und zur Person des Antragstellers abgefragt und an mehr als 1.000 Banken und private Berater weitergeleitet. Im Anschluss erhält der Kunde Angebote aus seiner Region und kann sich bereits einen groben Überblick darüber verschaffen, was machbar erscheint und was nicht. Die von den Kreditinstituten offerierten Konzepte zur Finanzierung sind dabei vollkommen unverbindlich und kostenlos, können also vom Verbraucher jederzeit abgelehnt werden.

Um gewährleisten zu können, dass lediglich seriöse Anbieter mit einem ernsthaften Beratungsinteresse hier vertreten sind, entrichten diese eine angemessene Gebühr. Auf diese Weise finden Interessenten einerseits schneller ein passendes Kreditinstitut in ihrer Nähe, andererseits können regionale Unterschiede in der Marktsituation so genauer überblickt werden. Wer verschiedene Finanzierungspläne durchrechnet und dementsprechend Anfragen stellt, befindet sich auch bei Anbietern, die nicht bei ImmobilienScout24 aufgeführt sind, in einer deutlich besseren Verhandlungsposition.  

Expertenrat: Hypothek ablösen statt löschen lassen

Beim Erwerb einer Immobilie stellt sich die Frage, was mit den eingetragenen Grundschulden geschehen soll. Auch wenn Sie als Käufer eine andere Bank als Finanzierungsgeber gewählt haben als der Verkäufer, sollten Sie diesen bitten, die eingetragenen Grundschulden nicht löschen zu lassen. Denn: Wenn die Grundschulden eingetragen bleiben und von der neuen finanzierenden Bank übernommen werden, können Sie erheblichen Kosten sparen. So fallen bei einer Grundschuld über 200.000 Euro anstatt 1.400 bis 1.600 Euro nur etwa 300 bis 500 Euro an Gebühren an, wenn die bestehenden Grundschulden von einer Bank an die andere abgetreten statt neu eingetragen werden.