Bauabwicklung: So ver­läuft der Haus­bau rei­bungs­los

Jeder Bauherr wünscht sich eine reibungsfreie und fristgerechte Bauphase. Am besten gelingt das, wenn schon vor Beginn der Bauphase die nötigen Vorbereitungen getroffen werden. Wir zeigen Ihnen, welche Punkte bei der Bauabwicklung wichtig sind und was Sie sonst noch tun können, damit der Hausbau reibungslos verläuft.

1. Was sollte ich für einen reibungslosen Ablauf beachten?

2. Wie minimiere ich die Risiken während der Bauphase?

3. Baukosten: Wie sollten die Zahlungsmodalitäten geregelt sein?

4. Mit realistischer Bauzeitplanung Risiken eindämmen

5. Wie beuge ich Baumängeln am besten vor?

6. Grundlagen für den reibungslosen Ablauf: der Hausbauvertrag 

• Bevor Sie den Bauvertrag mit einem Bauträger unterzeichnen, sollten Sie diesen von einem Fachanwalt prüfen und gegebenenfalls anpassen lassen.
• Besuchen Sie regelmäßig die Baustelle und überprüfen Sie die einzelnen Bauphasen zusammen mit einem Bausachverständigen.
  
• Im Bauvertrag sollten die Fertigstellungstermine einzelner Bauabschnitte festgelegt werden. So können Sie einen Verzugsschadensanspruch geltend machen und sich so vor unnötigen Mehrkosten schützen. 

Die Bauabwicklung soll sicher und ordnungsgemäß ablaufen. Damit der Bau den gesetzlichen Vorschriften entspricht, muss vor dem Baubeginn der Bauantrag behördlich geprüft werden. Wird der Antrag bewilligt (Baugenehmigung), ist die Sicherheit auf dem Baugrundstück Aufgabe des Bauherrn. Zur Einhaltung der Sicherheit gehören folgende Punkte:

• Wahrung der Verkehrssicherheit: Bereits mit dem Kauf des Grundstücks übernehmen Sie als Bauherr die Aufgabe für Verkehrssicherheit auf dem Grundstück zu garantieren.

• Verkehrssicherungspflicht: Verkehrssicherungspflicht bezeichnet die gefahren- und schadlose Baudurchführung. Diese liegt bei Ihnen als zukünftiger Hausbesitzer, kann aber auch auf den Bauleiter oder das Bauunternehmen übertragen werden.
  

Zwischen dem ersten Spatenstich und der Endabnahme liegen meist mehrere Monate. In dieser Zeit können Mängel auftreten. Zu den häufigsten gehören:

• Erhöhung der Baukosten

• Verlängerung der Bauzeit

• Minderung der Bauqualität
   

Eine regelmäßige Präsenz auf der Baustelle und eine enge Absprache mit dem Bauträger minimieren diese Risiken. Empfehlenswert sind regelmäßige Kontrollbesuche auf der Baustelle – idealerweise in Begleitung eines Sachverständigen. Mit fachmännischer Hilfe können Sie den Stand der Bauabwicklung besser einschätzen.

Zusätzlich können alle Risikofaktoren schon vorab mit dem Bauunternehmen abgesprochen werden. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie vertraglich regeln, was beim Auftreten von Mängeln geschieht. Grundsätzlich gehören die Punkte des Schadensersatzes und der Vertragsstrafen zu den wichtigsten Vertragsinhalten.

Um bei den Baukosten den Überblick zu behalten, sollten schon vor Baubeginn alle Details geklärt werden. Die Baufirma hat die Verantwortung, alle Kosten in einem Zahlungsplan sorgfältig und eindeutig aufzuschlüsseln. Prüfen Sie diese Kostenaufstellung sorgfältig und vermeiden Sie vage oder mehrdeutige Formulierungen.

Ist das Haus zum geplanten Zeitpunkt nicht bezugsfertig, fallen Kosten für eine alternative Unterkunft an. Will der Eigentümer sein Haus vermieten, kann es zu Mietausfällen oder gar Vertragsrücktritten der Mieter kommen.

Bereits vor Vertragsschluss sollten Bauherr und Bauunternehmen deshalb eine realistische Zeitplanung vornehmen, damit es später nicht zu einer Behinderungsanzeige kommt.

Baumängel gehören zu den größten Sorgen von Bauherren, da sie den vereinbarten Preis nachträglich weiter in die Höhe treiben. Die professionelle Planung und zentrale Steuerung des ausführenden Unternehmens kann Baumängeln vorbeugen.

Fehler entstehen nicht selten durch eine ungenügende Vernetzung der Bauarbeiter aus unterschiedlichen Teilbereichen. Informieren Sie sich bei dem Bauträger, welche Handwerker für ihn arbeiten. Sie können das Risiko von Baumängeln beispielsweise dadurch minimieren, dass Sie statt Subunternehmen mit Meisterbetrieben zusammenarbeiten.

Während des Bauzeitraums kann es zu unvorhersehbaren Komplikationen kommen. Im Vertrag sollte deshalb genau festgelegt werden, welcher Partner die Kosten für mögliche Schäden oder Verzögerungen trägt. Besprechen Sie deshalb mit den potentiellen Baufirmen das Vorgehen für sämtliche Eventualitäten und entscheiden Sie sich dann für die Firma, die Ihren Ansprüchen gerecht wird.

Die Bauabwicklung ist für jeden zukünftigen Hausbesitzer eine aufregende Zeit. Wenn Sie vorab alle Kosten- und Zeitfragen detailliert abklären und auch Ihren eigenen Aufgaben in puncto Sicherheit auf der Baustelle nachkommen, steht einer erfolgreichen Bauentwicklung nichts mehr im Wege.