Indexmieten orientieren sich am Niveau der Lebenshaltungskosten, die vom Statistischen Bundesamt errechnet werden. Steigen diese, hast du als Vermieter:in das Recht, die Miete entsprechend anzupassen. Lies in diesem Beitrag mehr über die Indexmiete und wie man sie berechnet, ihre Vor- und Nachteile und was Indexmietverträge sind.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze:
  • Lebenshaltungskosten als Maßstab für Mieterhöhungen: Die Höhe der Indexmiete orientiert sich an dem Verbrauchspreisindex des Statistischen Bundesamtes. Bei Vertragsabschluss muss sie unterhalb der Mietpreisbremse liegen, danach kann sie darüber liegen. 

  • Die Indexmiete muss für mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor sie durch eine schriftliche Ankündigung durch den:die Vemieter:in angepasst werden darf. Die Mieterhöhung bedarf keiner Zustimmung durch den:die Mieter:in. 

  • Die Indexmiete bietet Vermieter:innen und Mieter:innen das geringste Streitpotenzial, da sich die Miethöhe an transparenten, objektiven und nachvollziehbaren Werten orientiert. 

  • Die Indexmiete in Zeiten stark steigender Kosten kann Mieter:innen unter finanziellen Druck setzen. Lass dir bei einer Neuvermietung von einem:einer Makler:in beraten. Hier kannst du dir Makler:innen aus deiner Region empfehlen lassen.

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Was bedeutet Indexmiete? – Definition

Bei der Indexmiete wird die Höhe durch den Verbraucherpreisindex bestimmt. Dieser Indexwert wird regelmäßig durch das Statistische Bundesamt ermittelt und berücksichtigt die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in der Bundesrepublik Deutschland. 

Verbraucherpreisindex Entwicklung

Verbraucherpreisindex Entwicklung Quelle: https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/_inhalt.html#sprg229224 (letzter Aufruf: 04.05.2023)

 Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird die Indexmiete wie folgt definiert: 

„Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).“ - § 557b Absatz 1 BGB

Ausgeschlossen ist bei einer vereinbarten Indexmiete die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Es kann also entweder nur eine Indexmiete vertraglich vereinbart werden oder eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen.

Wie hat eine Mieterhöhung bei Indexmiete zu erfolgen?

Indexmieten steigen aber – anders als Staffelmieten – nicht auto­matisch. Eine Mieterhöhung der Indexmiete proportional zum Anstieg des Verbraucherpreisindexes darf nach BGB § 557b maximal einmal im Jahr und frühestens zwölf Monate nach Einzug erfolgen. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass die Indexmiete bei Einzug im Mietvertrag vereinbart wurde und diese unterhalb der Mietpreisbremse lag. Die Mieterhöhung erfordert eine schriftliche Ankündigung und Begründung sowie eine nachvollziehbare Berechnung zur Mieterhöhung durch den:die Vermieter:in. Nachdem ein solches Ankündigungsschreiben bei Mieter:innen eingegangen ist, gilt die neu angepasste Indexmiete mit dem Beginn des übernächsten Monats. Bei einer Ankündigung im November gilt die Mieterhöhung dementsprechend ab Januar.  

hint
Hinweis: Modernisierungen rechtfertigen keine Erhöhung der Indexmiete

Die Verbrauchspreisindex-Entwicklung bildet den ausschließlichen Referenzwert für Mietanpassungen nach oben oder unten. Modernisierungen dürfen nach § 557b BGB eine Mieterhöhung nur dann nach sich ziehen, wenn es sich um Maßnahmen zur Energieeinsparung handelt, wie etwa die Dämmung des Daches. 

Indexmiete: Anwendung und Berechnung

Wie berechnet man die Indexmiete, um danach die Miete gegebenenfalls zu erhöhen? Zur Berechnung der Indexmiete brauchst du als Vermieter:in als Erstes zwei Zahlen: 

  • Der Preisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Erhöhung und
  • der aktuelle Index.

Die Berechnung der Indexmiete beinhaltet eine Formel, die zunächst den prozentualen Anstieg des Verbraucherpreisindex ermittelt:

(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100

= prozentuale Erhöhung

Um die hier ermittelte Prozentzahl darf die alte Miete erhöht werden. Davor muss die Miete jedoch mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein. 

Indexmietvertrag: Indexmiete vertraglich vereinbaren

Der aktuelle Preisindex und die Indexklausel im Mietvertrag entscheiden darüber, wann die Miete steigt oder fällt. Viele Indexmietverträge sind unwirksam, da die wesentlichen Merkmale hierbei nicht eingehalten wurden.

So darf beiden Seiten keinerlei Spielraum bei der Auslegung des Indexes gegeben werden. Es muss deshalb klar definiert werden, welcher Index als Berechnungsbasis gilt. Der Ausgangswert muss unterhalb der Mietpreisbremse liegen. Zudem darf sich der Mietzins nicht nur erhöhen, sondern auch entsprechend verringern, falls der Index einmal fällt. 

Indexmietverträge bieten Vermieter:innen die Sicherheit, Mieterhöhungen auch ohne aufwendige Begründungen durchsetzen zu können. Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 können Indexmietverträge nun auch unbefristet abgeschlossen werden, vorher waren verschiedene Mindestvoraussetzungen einzuhalten. 

Bei ImmoScout24 findest du über 20 kostenlose Muster-Mietverträge und weitere Dokumente zu diesem Thema als Download. 

Was sind die Vor- und Nachteile der Indexmiete?

Die Indexmiete bietet für Vermieter:innen einige überzeugende Vorteile. Dazu zählt insbesondere der unkomplizierte Prozess rund um die Mieterhöhung. Jedoch gibt es auch einige Nachteile, die du als Vermieter:in kennen solltest. 

Vorteile der Indexmiete

Steht bei einer Indexmiete eine berechtigte Erhöhung an, ist keine Genehmigung oder sonstige Zustimmung durch den:die Mieter:in erforderlich. Die neue angepasste Miete muss der:die Mieter:in im übernächsten Monat nach dem Zugang der Anpassungserklärung zahlen. Eine Mieterhöhung ist daher erheblich einfacher durchzuführen als eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete

Denn dabei muss der:die Vermieter:in anhand des Mietspiegels und dreier Vergleichsmieten begründen, warum er:sie die von ihm:ihr geforderte Miete für ortsüblich hält. Die Indexmiete ist deshalb weit weniger streitanfällig. Während bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel über zahlreiche Details, insbesondere über Zu- und Abschläge diskutiert wird, bieten die amtlichen Indexzahlen kaum Streitpotenzial. 

Sinnvoll ist eine Indexmiete aus Sicht von Vermieter:innen, wenn die Wohnung ohnehin schon zur ortsüblichen Miete vermietet wird. In diesem Fall kann die Miete entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex erhöht werden, was ohne vereinbarte Indexmiete nicht möglich wäre.  

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Regelung der Mieterhöhungen von Anfang an

Wenn du als Vermieter:in von Anfang an Klarheit wünscht bezüglich der regelmäßigen Mieterhöhungen, dann sollte das vertraglich fixiert sein. Schaue dir dazu unseren Ratgeber an: Staffel- oder Indexmiete: Was ist besser?

Nachteile der Indexmiete

Liegt die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, verzichtet der:die Vermieter:in mit der Indexmiete allerdings auf eine schnelle Anpassung, die sonst nur von der Kappungsgrenze gedeckelt wäre. Die Grenze liegt je nach Stadt bei 20 oder 15 Prozent, könnte aber zukünftig noch restriktiver geregelt werden. 

In Großstädten mit starkem Zuzug kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch stärker steigen als der Lebenshaltungsindex, wobei auch hier gesetzliche Änderungen zu beachten sind, die im Immobiliensektor regelmäßig vorkommen.  

Ein weiterer Nachteil ist, dass Modernisierungsmaßnahmen bis auf gesetzlich geregelte Ausnahmefälle nicht zu einem Anstieg der Indexmiete führen dürfen.  

Ein Risiko der Indexmiete besteht, wenn der Verbraucherpreisindex fällt. Das war allerdings in den letzten Jahrzehnten – auf das jeweilige Kalenderjahr bezogen – noch nie der Fall. Im aktuellen Wirtschaftsgeschehen zeichnet sich viel eher ein steter Aufwärtstrend ab, auch bedingt durch die steigenden Energiepreise, die den Verbraucherpreisindex beeinflussen. 

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Was bedeutet das für meine Mieter in wirtschaftlich turbulenten Zeiten?

Aktuell (Stand Januar 2023) steigen die Lebenshaltungskosten und damit der Verbraucherpreisindex. Hohe Nebenkostenabrechnung aufgrund der Energieengpässe sorgen zusätzlich für hohe Nebenkostenabrechnungen. Wer Indexmiete wählt, setzt seine:n Mieter:in unter Umständen starkem finanziellem Druck aus. 

Indexmiete: Vorteile und Nachteile in der Übersicht

Vorteile der Indexmiete 
Nachteile der Indexmiete 
  • unkomplizierter Prozess in Bezug auf eine Mieterhöhung: es muss bei der Indexmiete keine aufwendige Begründung zur Mieterhöhung erfolgen 
  • Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen 
  • keine ausdrückliche Zustimmung von Mieter:innen notwendig, damit Mieterhöhung wirksam wird 
  • wenn aktuelle Miete deutlich unter ortsüblicher Vergleichsmiete liegt, verhindert die Indexmiete eine schnelle Anpassung der Miethöhe an tatsächlichen Mietspiegel 
  • geringeres Streitpotential mit Mieter:innen, da die Höhe der Indexmiete und Regelungen zur Erhöhung bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt ist 
  • Miete kann theoretisch auch sinken, wenn der Verbraucherpreisindex fällt 
  • weil der Verbraucherpreisindex seit vielen Jahren stetig steigt, profitieren Vermieter:innen finanziell von der Indexmiete 
  • Mieterhöhung nach Modernisierung nur eingeschränkt möglich (nur bei gesetzlichen Vorgaben) 
  • Miete kann bei steigendem Index auch über den örtlichen Mietspiegel hinaus erhöht werden 
  • weniger Flexibilität bei der Anpassung der Miethöhe, da die Miete an Index gekoppelt ist 

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FAQ: Häufige Fragen zur Indexmiete

Wie oft ist darf die Indexmiete erhöht werden?

Eine Erhöhung der Indexmiete darf nur ein Mal pro Jahr erfolgen. Diese Anpassung betrifft die Nettokaltmiete, also nicht die Betriebskosten für die Wohnung.

Darf die Indexmiete die Vergleichsmiete übersteigen?

Die Ausgangsmiete muss unter dem zulässigen Wert gemäß der Mietpreisbremse liegen. Steigt die Indexmiete dann im Lauf der Zeit durch die Indexanpassung über der Vergleichsmiete, so ist das trotz geltender Mietpreisbremse erlaubt.

Wie funktioniert ein Indexmietvertrag?

Im Indexmietvertrag wird ein Ausgangswert vereinbart. Je nachdem wie sich der Index verändert, wird die Miete angepasst. Die Indexierung verhält sich somit ähnlich der Inflationsrate. Eine solche Indexanpassung der Miete ist nur ein Mal pro Jahr zulässig.

Ist ein Indexmietvertrag sinnvoll?

Durch den Indexmietvertrag gibt es wenig Raum für Streitigkeiten zwischen Vermieter:in und Mieter:in, da die Miete unkompliziert berechnet wird. Eine Indexmiete ist daher oft eine praktische Lösung für beide Seiten.

Wie hoch kann die Indexmiete steigen?

Das ist von der Inflation abhängig. Je höher die Inflationsrate, desto stärker steigt auch die Miete an, wenn es sich um einen Indexmietvertrag handelt. Theoretisch ist es aber auch möglich, dass die Indexmiete sinkt

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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