Si­cher­heits­klau­seln – De­fi­ni­ti­on

Im Kaufvertrag für Immobilien werden Sicherheitsklauseln eingebaut, die Verkäufer und Käufer schützen sollen. Für Verkäufer ist besonders wichtig, dass der Käufer bei Nichtzahlung zur Rückgabe der Immobilie verpflichtet ist.

• Die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag sind essenziell für die Ansprüche des Verkäufers und des Käufers.
• Verkäufer sollten sich insbesondere für den Fall der Nichtzahlung des Käufers durch Sicherheitsklauseln im Kaufvertrag absichern.
• Ein Gewährleistungsausschluss schützt Verkäufer vor Schadensersatzzahlungen.
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Käufer von gebrauchten Immobilien kaufen diese in der Regel „wie gesehen”. Durch einen Gewährleistungsausschluss wird verhindert, dass der Käufer im Nachhinein Schadensersatz fordern kann. Ausgenommen davon sind durch den Verkäufer arglistig verschwiegene Mängel. Ein Gewährleistungsausschluss sollte Sachmängel sowie Rechtsmängel umfassen.

Denkbar ist auch, dass der Käufer einer Immobilie im letzten Moment doch keine Finanzierung einer Bank erhält. Auf diesen Fall sollten Sie als Verkäufer vorbereitet sein: Im notariellen Kaufvertrag halten Sie Sicherheitsklauseln fest, die den Käufer zur Rückgabe der Immobilie verpflichten, falls er den vereinbarten Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt.

Auch wenn Verkäufer bei Zahlungsverzug des Käufers theoretisch direkt Konsequenzen ziehen könnten, ist die Situation in der Praxis meist nicht ganz eindeutig. Weil der Notar die Zahlungsaufforderung in der Regel mit der normalen Post verschickt, hat er keinen Nachweis darüber, ob oder wann der Käufer die Aufforderung erhalten hat. Aus diesem Grund wird häufig eine Nachfrist gestellt. Mit Ablauf der Nachfrist hat der Verkäufer mehrere Möglichkeiten:

Der Verkäufer kann sogar ohne Vereinbarung oder Fristsetzung vom bereits geschlossenen Immobilienkaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer nicht zahlt.

Dem Verkäufer stehen bei Zahlungsverzug durch den Käufer Verzugszinsen zu, die in der Regel fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegen.

Weil durch das Nichtzustandekommen des Immobilienverkaufs in der Regel ein finanzieller Schaden entsteht, kann der Verkäufer Schadensersatz aufgrund der Verzugsschäden fordern. Zu den Verzugsschäden zählen

• Anwalts- und Mahnkosten

• Kosten für das Aufsetzen und Rückabwickeln des Kaufvertrags durch den Notar

• der Differenzbetrag, wenn die Immobilie nur für einen geringeren Betrag weiterverkauft werden kann

• der entgangene Gewinn, den der Verkäufer gehabt hätte, wenn er den Verkaufserlös gewinnbringend angelegt hätte

• der Nutzen, den der Käufer schon aus der Immobilie gezogen hat, indem er sie beispielsweise bereits bewohnt hat

Der Verkäufer kann sich dazu entscheiden, den Kaufvertrag nicht rückabzuwickeln und stattdessen die Zahlung des Kaufpreises einzufordern. Hierzu kann er, wenn dies vertraglich vereinbart wurde, eine Zwangsvollstreckung gegen den Käufer einleiten oder ein Klageverfahren eröffnen.