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Marktwert oder Verkehrswert – diese Begriffe sind Synonyme für denselben Sachverhalt. Wer nach dem Marktwert oder dem Verkehrswert fragt, möchte den Durchschnittswert einer Immobilie erfahren, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung am Markt erzielbar wäre.

Wie dieser Wert ermittelt wird, was er konkret aussagt und wie man ihn verwendet, erfährst du in unserem Beitrag.  

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    Das Wichtigste in Kürze
    • Der Marktwert bildet den aktuellen Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt ab. Er benennt damit genau das gleiche wie Verkehrswert. 

    • Drei Verfahren eignen sich zur Ermittlung des Marktwerts: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren. 

    • Du möchtest den Marktwert deiner Immobilie ermitteln? Starte jetzt die kostenfreie Immobilienbewertung von ImmoScout24 und erhalte in wenigen Minuten deine Wertermittlung.  

       

    Der Marktwert einer Immobilie – Definition

    Der Marktwert ist der aktuelle Wert einer Immobilie.  
    Oder genauer: 

    Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert (Marktwert) eines Hauses der Preis, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne dass auf ungewöhnliche Umstände oder persönliche Verhältnisse Rücksicht genommen wird.

     

    Begleitumstände des Verkaufs 

    Beim § 194 BGB handelt es sich um eine stark gekürzte Fassung, die Bedingungen und Faktoren außer Acht lässt. Aber wir erfahren etwas über die Verkaufsumstände. Es geht um einen regulären Verkauf (gewöhnliche Geschäftsumstände) auf dem freien Markt. Es geht also nicht um einen Notverkauf, eine Zwangsversteigerung oder einen Verkauf innerhalb der Familie zum Freundschaftspreis.  

     

    Zeitpunkt des Verkaufs 

    Ferner bezieht sich der Marktwert per Gesetz auf einen Preis, der sich zum Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung auch erzielen lässt. Bereits zwei Wochen später kann ein höherer oder niedrigerer Preis zutreffend sein. 

    Wie wird der Marktwert berechnet?

    Eine feststehende Formel zur Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie gibt es nicht. Der Preis wird vielmehr mithilfe eines Wertermittlungsverfahrens ermittelt. Laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kommen drei verschiedene Verfahren zum Zuge: 

    1. Vergleichswertverfahren 
    2. Sachwertverfahren 
    3. Ertragsverfahren

    Ob Wohnung, Haus oder Grundstück, vermietet oder nicht – es hängt vom Typ der Immobilie ab, welches Verfahren für die Berechnung des Marktwertes herangezogen wird. In vielen Fällen geht ein:e Gutachter:in zweistufig vor und kombiniert mehrere Verfahren, um ein möglichst sicheres Ergebnis mit einem realistischen Preis zu erhalten. Egal welches Verfahren genutzt wird, du solltest alle notwendigen Unterlagen für den Immobilienverkauf griffbereit haben. 


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    Das Vergleichswertverfahren

    Beim Vergleichswertverfahren wird das Bewertungsobjekt mit vergleichbaren Objekten aus Verkaufsaktivitäten der jüngeren Vergangenheit in Beziehung gebracht. Die zuletzt erzielten Verkaufspreise liegen dem lokalen Gutachterausschuss vor und können eingesehen werden.  

    Je mehr Vergleichsobjekte zur Wertermittlung herangezogen werden können, desto genauer lässt sich der Marktwert bestimmen. Das ist regelmäßig der Fall bei Reihenhäusern oder Wohnungen in größeren Wohnanlagen, auch Grundstücke werden auf diese Art bewertet.  

    An seine Grenzen stößt das Verfahren jedoch bei individuellen Häusern mit Grundstück. Mangels Vergleichswerte wird zur Marktwertermittlung in diesen Fällen auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen.

    Das Sachwertverfahren

    Stand beim Vergleichswertverfahren die Typenähnlichkeit im Fokus, so ist es beim Sachwertverfahren der Sachwert. Betrachtet wird der Wert des Gebäudes einerseits und andererseits der Wert des Grundstücks.

    Der Grundstückswert bzw. Bodenwert wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Wert des Hauses wiederum ergibt sich aus der Betrachtung, welche Kosten beim Hausbau entstanden sind, abzüglich der Alterswertminderung sowie der Abnutzungserscheinungen (Schäden am Dach, Risse in der Fassade. 

    Zwei Berechnungen, ein Ergebnis: Der ermittelte Hauswert wird mit dem zuvor ermittelten Grundstückswert addiert und ergibt zusammen den Marktwert der Immobilie.  

    Das Ertragswertverfahren

    Das Ertragswertverfahren ist das Verfahren, mit dem man den Wert von vermieteten Immobilien oder Gewerbeimmobilien ermittelt. Es handelt sich hierbei um den Ertragswert, denn so wird er auch bezeichnet.  

    Einfach ist der Bodenwert mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt, doch bei der Immobilie müssen viele Faktoren berücksichtigt werden. Die Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten ergeben den Werterahmen. Jedoch müssen auch künftige Beschränkungen bei den Mieteinnahmen miteinkalkuliert werden, wie beispielsweise eine Mietpreisbremse. Selbst gut vermietete Immobilien haben ab und zu Leerstände, sodass ein Mietausfallwagnis in die Ermittlung hineingehört, um die Wertbeeinträchtigung zu kalkulieren.  

    Das Ertragswertverfahren gehört wegen seiner Komplexität und Vielschichtigkeit in die Hände eines Profis. Wenn du ein Mietobjekt verkaufen willst, wende dich am besten an Fachleute wie Bausachverständige oder Gutachter:innen.  

    Wann brauche ich den Marktwert der Immobilie?

    Grundsätzlich ist der Marktwert immer dann relevant, wenn er von offizieller Stelle angefragt wird oder sich der Eigentümer des Objektes ändert.

    Folgende Situationen erfordern den die Ermittlung von Verkehrswert bzw. Marktwert:  

    • Verkauf der Immobilie 
    • Immobilienerbschaft oder Schenkung 
    • Baufinanzierung durch eine Bank
    • Steuerermittlung durch die Finanzbehörde 
    • Scheidung 
    • Zwangsversteigerung  

    Offizielle Anlässe erfordern in der Regel ein gerichtsfestes Gutachten aus den Händen eines:einer Sachverständigen. Die Kosten für eine Marktwertermittlung betragen zwischen ungefähr 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Wertes. Diese Kosten hängen ab vom Aufwand, sind nicht gesetzlich festgelegt und können frei verhandelt werden. Eine Marktwertermittlung erfordert außerdem Unterlagen zur Immobilie, es sind die gleichen, die beim Immobilienverkauf verlangt werden. Viele Faktoren fließen in eine aufwendige Wertermittlung ein, mache dir ein Bild von diesen Faktoren in unserem Ratgeber zum Verkehrswertverfahren.  

    So ermittelt ImmoScout24 den Marktwert deiner Immobilie

    Schnell, aussagekräftig und kostenfrei – du möchtest mit einem aktuellen Vorab-Preischeck starten und brauchst kein gerichtsfestes Wertgutachten mit längerer Wartezeit? In solchen Fällen ist eine online Marktwertermittlung völlig ausreichend. Alles, was du tun musst, ist, dem Immobilienwertrechner von ImmoScout24 einige Angaben zum Objekt zu liefern, damit es für dich aktiv werden kann:
    • Typ der Immobilie (Einfamilienhaus, Wohnung etc.)
    • Art der Nutzung (Selbstnutzung oder Vermietung)
    • Wohn- bzw. Grundstücksfläche
    • Baujahr
    • Ortsangabe
    • Ausstattung  
    Auf der Basis einer umfangreichen Datenbank mit entsprechenden Vergleichswerten aus vergangenen Transaktionen, ermittelt der Immobilienwertrechner den aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Zu beachten ist, dass diese Wertermittlung dann besonders aussagekräftig ist, wenn viele Vergleichswerte vorhanden sind. Sehr ungewöhnliche Immobilien lassen sich auf diese Art weniger gut einschätzen.  

    Marktwert oder Kaufpreis – worin besteht der Unterschied?

    Vom Marktwert bzw. Verkehrswert muss der Kaufpreis erst noch abgeleitet werden. Beim Marktwert handelt es sich um einen Durchschnittswert, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung auch erzielbar wäre. Der Angebotspreis muss allerdings zusätzlich die aktuelle Stimmung auf dem Markt berücksichtigen sowie die aktuellen Verkaufschancen. Das nötige Fingerspitzengefühl dafür haben in der Regel Makler:innen. 

    Zusätzlich sollte der Angebotspreis beim Bieterverfahren etwas niedriger ausfallen, um das Angebot für viele interessant zu gestalten. Bei einem regulären Verkauf benötigt der: die Verkäufer:in Verhandlungsspielraum und startet für gewöhnlich mit einem leicht höheren Verkaufspreis.  

    Kurz zusammengefasst: Der Marktwert ist eine grobe Richtschnur, der Angebotspreis entspricht den aktuellen Möglichkeiten des Marktes, der tatsächliche Verkaufspreis ist schließlich das Ergebnis der Verkaufsverhandlung und wurde tatsächlich gezahlt.  


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    FAQ: Häufige Fragen zum Marktwert Immobilie

    Ist der Marktwert höher als der Verkehrswert? 

    Nein, der Marktwert der Immobilie entspricht dem Verkehrswert. Die beiden Begriffe werden als Synonyme gebraucht, was auch aus hervorgeht aus § 194 Baugesetzbuch (BauGB).  

    Wie errechnet sich der Marktwert einer Immobilie? 

    Da es sich bei Marktwertermittlung und Verkehrswertermittlung um ein und dieselbe Sache handelt, kommen auch dieselben Verfahren(skombinationen) zum Einsatz: Verkehrswertverfahren, Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren – abhängig sowohl vom Objekt selbst als auch von der Nutzung des Objektes. 

    Was sagt der Marktwert eines Hauses aus? 

    Wer nach dem Marktwert oder dem Verkehrswert fragt, erfährt den Durchschnittspreis, der sich zum Zeitpunkt der Wertermittlung erzielen ließe. Eine Definition findet sich in § 194 Baugesetzbuch (BauGB). 

    Ist Marktwert gleich Kaufpreis?

    Nein, der Marktwert ist ein hypothetischer Wert, der sich auf den Zeitpunkt der Wertermittlung bezieht. Die aktuellen Bedingungen des Marktes und strategische Überlegungen spiegeln sich im Angebotspreis, während der Kaufpreis das Ergebnis der Verkaufsverhandlungen darstellt und tatsächlich gezahlt wird. 

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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