Mietpreisbremse
Seit die Mietpreisbremse in Kraft getreten ist, polarisiert sie.
Bevor Justizministerin Katarina Barley ihren Posten als Justizministerin aufgibt, will sie noch ihren Entwurf zum Mieterschutzgesetz vorlegen. Darin wird die Mietpreisbremse weiterhin eine tragende Rolle spielen.
Wenngleich die Mietpreisbremse bislang keine großen Erfolge verzeichnen konnte, will Ministerin Barley weiter an ihr festhalten. Nach ihren Plänen soll die Bremse erneut verschärft und bis zum Jahr 2025 verlängert werden. Da die Lage vielerorts noch immer sehr angespannt sei, wäre es verantwortungslos auf die Mietpreisbremse zu verzichten, so die Ministerin.
Damit sich Vermieter:innen strikt an die Mietpreisbremse halten, sollen Mieter:innen künftig zu viel gezahlte Miete vollständig vom Vermieter:in zurückverlangen können, und zwar ab dem Tag, an dem sie den Mietvertrag unterzeichnet haben. Damit kann es für Mieter:innen attraktiver werden, ihre Rechte geltend zu machen. Zurzeit können sie zu viel gezahlte Miete erst ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern.
Längerer Betrachtungszeitraum für Mietpreisspiegel
Bislang gab es mit der 2014 eingeführten Mietpreisbremse mehr Probleme als Lösungen. Weil sie schlecht umgesetzt wurde, haben sie Gerichte in vielen Bundesländern wieder kassiert. Auch für diese Fälle soll es in Katarina Barleys Entwurf nun Erleichterungen geben, hieß es im Umfeld des Justizministeriums. In jedem Fall solle die Mietpreisbremse für die Länder einfacher und praktikabler werden, um so ihre Rechtssicherheit und Reichweite zu steigern.
Zudem solle der Betrachtungszeitraum für die Mietpreisspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert werden. Das hätte zur Folge, dass bei stetig steigenden Preisen der Durchschnitt sinke. Im umgekehrten Fall, bei sinkenden Mieten, wäre die sechsjährige Durchschnittsbetrachtung allerdings nachteilig für die Mieter. Erst kürzlich wurden erstmals seit 2005 fallende Mieten in Deutschland berichtet. Allerdings lässt sich daraus noch kein Trend ablesen.
CDU wirft Barley Aktionismus vor
Barleys Entwurf wird es in der großen Koalition schwer haben. So hat der hessische Ministerpräsident und CDU-Bundesvize Volker Bouffier bereits kundgetan, dass er den Entwurf für wenig sinnvoll hält und der Justizministerin Aktionismus vorgeworfen. Amtskollege Armin Laschet, nordrhein-westfälischer Regierungschef, bezeichnete den Vorschlag als Wahlkampfmanöver und wenig durchdacht.
Der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland schlägt in die gleiche Kerbe. Die von Barley angekündigte weitere Verschärfung der Mietpreisbremse hält ihr Präsident Kai Warnecke für reine Augenwischerei im Endspurt des Europawahlkampfes. So gaukele die SPD einkommensschwachen Mieter:innen und Wohnungssuchenden vor, mit der Mietpreisbremse ließe sich das Problem einer enorm hohen Wohnungsnachfrage bei einem weitgehend starren Angebot lösen. Das könne aber nicht funktionieren.
- Aktuell in 12 Bundesländern in Kraft
- Steigende Mieten trotz Mietpreisbremse: Im Jahr 2016 stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis im bundesweiten Vergleich im Gegensatz zum Vorjahr um 36 Cent auf 7,65€. Zwischen 2012 und 2015 stiegen die Mieten jährlich im Schnitt nur um 24 Cent
- Laut Studie von Miettest e.V. verstoßen 44% aller neu geschlossenen Mietverträge gegen das Gesetz
- Lediglich 40 anhängige Verfahren sowie vier rechtskräftige Urteile laut deutschem Mieterbund bekannt. Alle wurden zu Gunsten der Mieter:innen entschieden
- Vielerorts kein Mietspiegel verfügbar, was das Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete schwierig macht
- In Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein soll die Mietpreisbremse nach den Koalitionsverträgen der neuen Landesregierungen wieder abgeschafft werden
Es gibt mehrere Gründe dafür, dass es die Mietpreisbremse seit ihrer Einführung nicht geschafft hat, den steigenden Mieten Einhalt zu gebieten.
- Komplizierte Regelungen; viele Menschen wissen beispielsweise nicht, dass sie die Höhe der Miete auch nach dem Einzug noch rügen können
- Kaum Rügen von Miethöhen, auch aus Angst vor einer Verschlechterung des Verhältnisses zum:zur Vermieter:in
- Beispiel zur Einordnung: Nur vier Beratungsgespräche in anderthalb Jahren zum Thema Mietpreisbremse beim Mieterbund Stuttgart (30.000 Mitglieder:innen)
- fehlende Transparenz der zulässigen Miethöhen; Mieter:in kennt in der Regel die Miete des:der Vormieter:in nicht, während der:die Vermieter:in nicht auskunftspflichtig ist
- keine Sanktionen für Vermieter:innen bei Verstößen
- Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung für höchstens jeweils fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt.
- Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen sind bei Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen.
- Eine zulässig vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
- Modernisierungen vor Wiedervermietung erlauben eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Die Vertragsparteien werden also so gestellt, als wäre die Modernisierungsmaßnahme im bestehenden Mietverhältnis durchgeführt und die Miete auf dieser Grundlage angepasst worden.
Die einzelnen Bundesländer entscheiden darüber, in welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse zum Einsatz kommen soll. Unsere interaktive Karte zeigt Ihnen mit einem Klick, wo die Mietpreisbremse bereits greift.
Für Haushalte mit geringem Einkommen würde sich auch mit Einführung der Mietpreisbremse die Wohnungsnot nicht verringern, so Dr. Andrej Holm, wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl für Stadt- und Regionalsoziologie der Humboldt-Universität Berlin. Statt einer Bremse fordert Holm ein Tempolimit der Immobilienverwertung.
Zum Beitrag
Welche Folgen und Auswirkungen wird die Einführung der Mietpreisbremse auf die Immobilienmärkte haben? Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln rechnet für Eigentümer:innen mit einem Anstieg an Immobilienverkäufen und mit Umsatzeinbußen für Makler:innen. Selbstnutzer könnten die größten Proifteure der Mietpreisbremse sein. Womit Eigentümer:innen und Makler:innen zudem rechnen müssen und was die Erfahrung aus dem Ausland zeigt lesen sie im Interview.
Worauf sollten Vermieter:innen zukünftig im Rahmen der Mietpreisbremse achten? Gilt die Mietpreisbremse für jeden Wohnungstyp? Was passiert, wenn man gegen das Gesetz verstößt? Im Interview mit Dr. Oliver Buss, Anwalt für Versicherungs-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht informieren wir über die rechtliche Lage rund um die Mietpreisbremse.